Volledig bijgewerkt naar de regels van 2026

Kamer verhuren in 2026: regels, puntentelling en vergunningen per stad

Laatst juridisch gecontroleerd op 19 augustus 2026 · alle bedragen 2026 · bronnen onderaan

Een kamer verhuren is in 2026 de meest gereguleerde vorm van verhuur in Nederland. De huurprijs is altijd gebonden aan het puntenstelsel voor kamers, want een vrije sector bestaat voor onzelfstandige woonruimte niet. En waar je bij een hele woning vooral met landelijke regels te maken hebt, komt er bij kamers bijna altijd een gemeentelijke vergunning bij: vrijwel elke studentenstad heeft een eigen regime, met quota per straat, afstandseisen en leges die uiteenlopen van een paar honderd tot een paar duizend euro. Deze gids zet alles op een rij: de drie vormen van kamerverhuur, de puntentelling (WWSO), de contractvormen, de vergunningregels in 24 steden en de brandveiligheid.

De drie smaken: hospita, verhuurpand en woningdelen

Kamerverhuur is een verzamelnaam voor drie situaties met elk hun eigen regels:

• Hospitaverhuur. Je verhuurt een kamer in de woning waarin je zelf woont. Dit is de vorm die de overheid en veel gemeenten juist stimuleren: je krijgt een wettelijke proefperiode van 9 maanden, tot 6.633 euro huurinkomsten per jaar betaal je geen belasting en in veel steden (waaronder Haarlem, Breda, Den Bosch, Enschede en Amstelveen) is hospitaverhuur binnen grenzen vergunningvrij. Alles hierover staat in onze gids hospitaverhuur.
• Kamerverhuur in een verhuurpand. Je woont er zelf niet en verhuurt per kamer, met een eigen schriftelijk contract per huurder en gedeelde keuken, badkamer of toilet. Dit is de klassieke studentenkamer, en precies de vorm waarop gemeenten sturen met omzettings- of omgevingsvergunningen.
• Woningdelen. Meerdere huurders delen een zelfstandige woning op een gezamenlijk contract (het friendscontract). Voor de huurprijs maakt dat verschil: bij een gezamenlijk contract verhuur je zelfstandige woonruimte en geldt het gewone puntenstelsel, bij eigen contracten per kamer geldt het WWSO per kamer. Voor de gemeentelijke vergunningplicht maakt het meestal niet uit: de meeste gemeenten tellen het aantal bewoners dat geen huishouden vormt, niet het aantal contracten. Enkele steden tellen juist kamers (Apeldoorn, Deventer).

De huurprijs: het WWSO-puntenstelsel voor kamers

Voor onzelfstandige woonruimte bestaat geen liberalisatiegrens: de maximale kale huur volgt altijd uit het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO), vastgelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte. Het stelsel is per 1 juli 2024 volledig gemoderniseerd (de maximale kamerprijzen gingen daarbij gemiddeld 25 procent omhoog) en is sindsdien dwingend: je moet je aan het maximum houden, ook als geen enkele huurder klaagt. Bij elk nieuw contract ben je bovendien verplicht de puntentelling aan de huurder te verstrekken.

Reken dus nooit een kamerhuur op gevoel. Doe eerst gratis de huurprijscheck of gebruik de officiele huurprijscheck van de Huurcommissie. Drie zaken om te onthouden: de jaarlijkse huurverhoging voor kamers is in 2026 maximaal 4,1 procent per 1 juli; de huurder kan de aanvangshuur binnen 6 maanden laten toetsen door de Huurcommissie en kan door het dwingende WWSO ook daarna altijd huurverlaging tot het maximum afdwingen; en de gemeente kan bij een te hoge huur handhaven met boetes tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro. Servicekosten (energie, meubels, schoonmaak) breng je alleen tegen de werkelijke kosten in rekening, met jaarlijks een afrekening binnen 6 maanden na afloop van het kalenderjaar.

Contractvormen: vast is de norm, het campuscontract is de uitzondering

Sinds 1 juli 2024 is het vaste huurcontract de norm, ook voor kamers. Het oude generieke tijdelijke contract van maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte bestaat niet meer: zet je toch een einddatum in een gewoon kamercontract, dan is het gewoon een vast contract, wat er ook boven staat. De opties die overblijven:

• Vast contract. De standaard voor iedere kamerhuurder, met volledige huurbescherming. Per kamer sluit je een eigen schriftelijk contract; dat is sinds de Wet goed verhuurderschap verplicht.
• Campuscontract. Een doelgroepcontract voor studenten (art. 7:274a tot en met f BW): een vast contract met een extra opzeggrond, waarmee je kunt opzeggen zodra de huurder niet meer studeert, om de kamer daarna opnieuw aan een student te verhuren. Dat werkt alleen als de bestemmings-, herverhuur- en bewijsclausules correct in het contract staan; ontbreken die, dan bestaat de opzeggrond niet.
• Tijdelijk contract (maximaal 2 jaar). Alleen mogelijk voor de acht wettelijke doelgroepen uit het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst, zoals een student van elders. Het einde moet je schriftelijk aanzeggen, niet eerder dan 3 en uiterlijk 1 maand voor de einddatum, anders wordt het contract automatisch vast.
• Hospitacontract. Woon je zelf in de woning, dan gelden de eerste 9 maanden als wettelijke proefperiode. Zie de gids hospitaverhuur.

Verder gelden de gewone spelregels: borg maximaal 2 maanden kale huur, de verplichte informatie uit de Wet goed verhuurderschap en de puntentelling als bijlage. Onze contractgenerator zet dit voor kamers, campuscontracten en hospitaverhuur in een keer goed op papier.

De omzettings- of omgevingsvergunning: elke stad zijn eigen regime

Hier gaat het bij kamerverhuur het vaakst mis. Landelijk bestaat er geen kamerverhuurvergunning, maar vrijwel elke studentenstad heeft er zelf een gemaakt, via de huisvestingsverordening (omzettingsvergunning) of het omgevingsplan (omgevingsvergunning). Het patroon: tot 2 bewoners is verhuur meestal vrij, vanaf 3 bewoners die geen huishouden vormen heb je een vergunning nodig, en die vergunning is aan banden gelegd met quota per straat, afstandseisen tussen kamerverhuurpanden en soms een volledige stop. Let op: de leges betaal je in veel gemeenten ook als de aanvraag wordt afgewezen. De tabel vat onze 24 stadsgidsen samen; op elke stadspagina staan de details, de bronnen en de opkoopbeschermingsregels.

Twee waarschuwingen bij de tabel. Ten eerste: gemeentelijk beleid wijzigt regelmatig; de stadspagina's vermelden per stad de bron en de controledatum, maar check voor een aankoop altijd de actuele regels bij de gemeente zelf. Ten tweede: een vergunning is vaak pand- of persoonsgebonden. In Groningen hoort de omzettingsvergunning bij het pand en vraag je de verhuurvergunning als nieuwe eigenaar zelf aan, en in Apeldoorn is bij een eigenaarswissel een nieuwe vergunning nodig. Koop dus nooit een kamerverhuurpand zonder de vergunningstatus bij de gemeente te controleren.

Brandveiligheid: de melding bij 5 of meer bewoners

Verhuur je een woning kamergewijs aan 5 of meer bewoners, dan ben je landelijk verplicht een melding brandveilig gebruik (gebruiksmelding) te doen via het Omgevingsloket, op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving. Bij de melding hoort een plattegrond met de veiligheidsvoorzieningen. Veel gemeentepagina's noemen deze plicht expliciet, waaronder Nijmegen, Amersfoort, Zwolle, Deventer en Apeldoorn; Enschede hanteert de grens bij meer dan 4 verhuurde kamers.

Daarnaast zijn rookmelders op elke bouwlaag sinds 1 juli 2022 in iedere woning verplicht, ook in bestaande bouw, en moeten vluchtroutes vrij zijn. Gemeenten stellen bij de vergunning vaak extra kwaliteitseisen: Den Haag eist vanaf 5 bewoners extra geluidsisolatie, Utrecht vraagt een geluidsplan van een professionele partij en Delft wil geluidsisolatie die met een NEN 5077-rapport is aangetoond. Neem deze kosten vooraf mee in je rekensom.

Veelgemaakte fouten bij kamerverhuur

• De huur op de markt baseren. Kamers zijn altijd gereguleerd; het WWSO is dwingend en de huurder kan ook na jaren nog huurverlaging tot het maximum afdwingen. Tel eerst de punten.
• Eerst huurders zoeken, dan pas de vergunning regelen. Doe het andersom: in veel steden betaal je de leges ook bij een afwijzing (onder meer Tilburg, Leiden, Breda, Enschede en Apeldoorn), en verkameren zonder vergunning levert gemeentelijke boetes op.
• Een tijdelijk kamercontract van 5 jaar gebruiken. Die contractvorm bestaat sinds 1 juli 2024 niet meer; zo'n contract is gewoon vast. Wil je flexibiliteit, kijk dan naar het campuscontract of, als je er zelf woont, de hospitaroute.
• De puntentelling niet meegeven. Bij elk nieuw contract ben je verplicht de WWSO-puntentelling aan de huurder te verstrekken.
• Servicekosten als verdienmodel zien. Je mag alleen de werkelijke kosten doorberekenen, met een jaarlijkse afrekening binnen 6 maanden na het kalenderjaar. Adverteer ook niet met huurtoeslag: voor onzelfstandige woonruimte bestaat die in de regel niet.
• Een kamerverhuurpand kopen zonder vergunningcheck. Quota kunnen vol zitten (Deventer, Leiden, Maastricht), afstandseisen kunnen nieuwe vergunningen blokkeren en een vergunning gaat niet altijd mee over op de nieuwe eigenaar.

Veelgestelde vragen over kamer verhuren

Hoeveel huur mag ik vragen voor een kamer?

Dat bepaalt de puntentelling van het WWSO: de oppervlakte van de kamer plus een aandeel in de gedeelde ruimten, de energieprestatie, de keuken en het sanitair. Bij het puntentotaal hoort een maximale kale huurprijs uit de wettelijke tabel, en dat maximum is dwingend. Een vrije sector bestaat voor kamers niet. Doe de gratis huurprijscheck om de punten en het maximum te bepalen.

Heb ik een vergunning nodig om kamers te verhuren?

Meestal wel. Landelijk bestaat er geen kamerverhuurvergunning, maar vrijwel elke studentenstad heeft een eigen omzettings- of omgevingsvergunning, meestal verplicht vanaf 3 bewoners die geen huishouden vormen. De grens en de voorwaarden verschillen sterk per stad: Utrecht laat 3 personen vrij, Hilversum en Maastricht eisen bij elke omzetting een vergunning en Groningen geeft vrijwel geen nieuwe vergunningen meer af. Check de tabel in deze gids en daarna de actuele regels bij je gemeente.

Mag ik een kamer tijdelijk verhuren?

Alleen in uitzonderingsgevallen. Het generieke tijdelijke kamercontract van maximaal 5 jaar is per 1 juli 2024 afgeschaft; een vast contract is de norm. Tijdelijk (maximaal 2 jaar) kan nog voor de acht wettelijke doelgroepen, zoals een student van elders, en met een campuscontract kun je opzeggen zodra de huurder niet meer studeert. Woon je zelf in de woning, dan geeft het hospitacontract een proefperiode van 9 maanden.

Huurwoningdesk geeft informatie, geen juridisch advies. De gemeente is de officiele bron voor actuele vergunningregels en leges; twijfel je over jouw situatie, leg die dan voor aan een huurrechtjurist.