Woning verhuren in Den Haag: de regels van 2026
Laatst gecontroleerd op 18 augustus 2026 · gebieden en bedragen rechtstreeks van denhaag.nl · bronnen onderaan
Den Haag was in maart 2024 een van de eerste gemeenten die de gebiedsgerichte verhuurvergunning uit de Wet goed verhuurderschap invoerde: wie particulier verhuurt in Transvaalkwartier Midden of Zuid of in Laakkwartier Oost of West, moet een vergunning hebben. De Haagse Pandbrigade controleert daarop. Daarnaast geldt in de hele stad opkoopbescherming (WOZ-grens 2026: 470.000 euro) en een omzettingsvergunning voor kamerbewoning vanaf 3 personen. Deze gids zet de Haagse regels op een rij, met de landelijke basisregels erbij.
- Verhuurvergunning verplicht sinds 1 maart 2024 in Transvaalkwartier Midden en Zuid en Laakkwartier Oost en West; woningcorporaties zijn uitgezonderd.
- Opkoopbescherming in de hele stad sinds 1 maart 2022; WOZ-grens voor woningen ingeschreven in 2026: 470.000 euro (het jaar van inschrijving bij het Kadaster is het peiljaar).
- Zelf minimaal 1 jaar wonen na aankoop; daarna is tijdelijke verhuur van maximaal 1 jaar mogelijk met vergunning.
- Omzettingsvergunning kamerbewoning vanaf 3 kamerbewoners; zonder vergunning maximaal 2 personen per adres; minimaal 18 m2 per bewoner, maximaal 8 bewoners.
- Handhaving door de Haagse Pandbrigade; meldpunt ongewenst verhuurgedrag via denhaag.nl; boete bij verhuren zonder opkoopbeschermingsvergunning vanaf 10.000 euro, oplopend tot 40.000 euro per overtreding.
De verhuurvergunning: Transvaal en Laak
Sinds 1 maart 2024 mag een particuliere verhuurder in vier aangewezen gebieden alleen nog met een verhuurvergunning verhuren: Transvaalkwartier Midden, Transvaalkwartier Zuid, Laakkwartier Oost en Laakkwartier West. Aanvragen kon al vanaf 1 september 2023; woningcorporaties zijn uitgezonderd. De vergunning is gekoppeld aan de landelijke regels van goed verhuurderschap: schriftelijk contract, correcte borg en servicekosten, geen discriminatie of intimidatie en bij gereguleerde woningen een huurprijs binnen het puntenstelsel. De gemeente kan de vergunning weigeren of intrekken als je die regels overtreedt; het zwaarste middel is inbeheername van het pand. Verhuur je in deze wijken zonder vergunning, dan riskeer je bestuurlijke boetes. De gemeentepagina noemt boetes tot 22.500 euro en bij herhaling tot 90.000 euro; de wettelijke maxima zijn per 1 januari 2026 verhoogd naar 27.500 en 110.000 euro. Controleer de actuele bedragen bij de gemeente.
De Haagse Pandbrigade: zo wordt gecontroleerd
Den Haag heeft de handhaving belegd bij de Haagse Pandbrigade, een gemeentelijk team dat al sinds juli 2023 in de hele stad controleert op de zeven landelijke regels van goed verhuurderschap. In Transvaal en Laak controleert de Pandbrigade sinds maart 2024 ook op vergunningbezit. Inspecteurs komen af op meldingen van huurders, maar doen ook eigen controles in panden en administraties. Voor verhuurders is de les simpel: zorg dat contract, borg, servicekosten en huurprijs kloppen voordat er wordt aangebeld.
Opkoopbescherming: 470.000 euro, peiljaar is het jaar van inschrijving
In heel Den Haag geldt sinds 1 maart 2022 opkoopbescherming: een gekochte woning onder de WOZ-grens mag je niet zomaar verhuren. Bijzonder aan de Haagse regeling is dat de grens vastligt per jaar van inschrijving bij het Kadaster:
| Jaar van inschrijving | WOZ-grens |
|---|---|
| 2022 | 355.000 euro |
| 2023 | 405.000 euro |
| 2024 | 435.000 euro |
| 2025 | 450.000 euro |
| 2026 | 470.000 euro |
De hoofdregel: je woont na inschrijving minstens 1 jaar zelf in de woning; daarna mag je haar met vergunning maximaal 1 jaar verhuren, bijvoorbeeld bij een tijdelijk verblijf elders. Daarnaast verleent de gemeente een vergunning voor verhuur aan familie in de eerste of tweede graad en voor woonruimte die onlosmakelijk bij een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte hoort; er zijn aparte ontheffingen voor corporaties en voor clusters van 10 of meer woningen. Verhuren zonder vergunning of ontheffing kan een boete opleveren van 10.000 euro of meer, oplopend tot 40.000 euro per overtreding.
Kamerbewoning: omzettingsvergunning vanaf 3 personen
Wil je in Den Haag een woning aan 3 of meer personen kamergewijs verhuren, dan heb je een omzettingsvergunning nodig: de woning wordt dan omgezet naar onzelfstandige woonruimte. Aan maximaal 2 personen per adres verhuren kan zonder vergunning. De belangrijkste eisen: elke kamerbewoner heeft minimaal 18 m2 gebruiksoppervlak (eigen kamer plus aandeel in gedeelde ruimten), het maximum is 8 bewoners per woning en vanaf 5 bewoners gelden extra eisen aan geluidsisolatie. Alleen de eigenaar (of een gemachtigde) kan de vergunning aanvragen, via denhaag.nl of [email protected]. Reken vooraf ook de huurprijs door: kamers zijn landelijk altijd gereguleerd, dus de puntentelling bepaalt de maximale kamerprijs.
Het meldpunt: hier komen klachten over verhuurders binnen
Huurders en woningzoekenden melden ongewenst verhuurgedrag via de pagina "Ongewenst gedrag van verhuurders melden" op denhaag.nl: geen schriftelijk contract, een borg van meer dan 2 maanden, onterechte servicekosten, discriminatie of intimidatie. Meldingen komen bij de gemeente binnen en kunnen tot een controle van de Haagse Pandbrigade leiden. De gemeente handhaaft bestuursrechtelijk met waarschuwingen, dwangsommen en boetes, met inbeheername als uiterste middel. Wie zijn zaken op orde heeft, heeft van meldpunt en Pandbrigade niets te vrezen.
De landelijke basisregels gelden ook in Den Haag
De Haagse vergunningen zijn een extra laag bovenop de regels die overal gelden. In het kort:
- Puntenstelsel (WWS) is dwingend tot en met 186 punten. Grenzen 2026: sociale huur tot en met 143 punten (onder 932,93 euro), middenhuur 144 tot en met 186 punten (maximaal 1.228,07 euro). Hoe je dat berekent staat in onze gids huurprijs berekenen.
- Vast huurcontract is de norm sinds 1 juli 2024; tijdelijk (maximaal 2 jaar) kan alleen voor acht wettelijke doelgroepen. Zie de gids huurcontract opstellen.
- Borg maximaal 2 maanden kale huur, terugbetalen binnen 14 dagen (30 dagen bij verrekening); schriftelijk contract, informatieplicht en een puntentelling als bijlage zijn verplicht.
- Wgv-boetes: tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro (bedragen per 1 januari 2026). Alle landelijke regels staan in ons overzicht van de verhuurregels 2026.
Stappenplan: verhuren in Den Haag in 2026
- Check je wijk. Ligt je pand in Transvaalkwartier Midden of Zuid of in Laakkwartier Oost of West? Vraag dan eerst de verhuurvergunning aan via denhaag.nl.
- Check de opkoopbescherming. Woning gekocht na 1 maart 2022 onder de WOZ-grens van je inschrijvingsjaar (2026: 470.000 euro)? Dan geldt de zelfbewoningsplicht en mag je alleen verhuren met een vergunning op grond van een uitzondering.
- Check kamerbewoning. Vanaf 3 kamerbewoners vraag je de omzettingsvergunning aan en voldoe je aan de eisen (18 m2 per bewoner, maximaal 8 bewoners).
- Tel de punten en maak het contract. Doe de gratis huurprijscheck voor het segment en de maximale huur, en stel het huurcontract op volgens de regels van 2026, inclusief puntentelling-bijlage en Wgv-informatie. Daarmee ben je ook klaar voor een controle van de Pandbrigade.
- Lees de complete gids. Alles van bezichtiging tot oplevering staat in onze gids over een huis verhuren.
Verhuurklaar in Den Haag. Eerst gratis je punten en maximale huurprijs checken, daarna een contract dat aan de Wgv-eisen voldoet; dat is meteen je basis voor de vergunningaanvraag en een Pandbrigade-controle.
Veelgestelde vragen over verhuren in Den Haag
In welke wijken heb ik een verhuurvergunning nodig?
In Transvaalkwartier Midden, Transvaalkwartier Zuid, Laakkwartier Oost en Laakkwartier West, sinds 1 maart 2024. Woningcorporaties zijn uitgezonderd. In de rest van de stad is geen verhuurvergunning nodig, maar gelden de landelijke regels van goed verhuurderschap wel volledig.
Welke WOZ-grens geldt voor mijn woning bij de opkoopbescherming?
De grens van het jaar waarin de levering bij het Kadaster is ingeschreven: 355.000 euro (2022), 405.000 euro (2023), 435.000 euro (2024), 450.000 euro (2025) of 470.000 euro (2026). Koop je in 2026 een woning met een WOZ-waarde boven 470.000 euro, dan geldt de opkoopbescherming niet. Controleer de actuele grens bij de gemeente.
Mag ik mijn Haagse koopwoning tijdelijk verhuren?
Ja, onder voorwaarden: je woont er na inschrijving eerst minstens 1 jaar zelf, daarna mag je de woning met vergunning maximaal 1 jaar verhuren. Voor verhuur aan familie in de eerste of tweede graad kan altijd een vergunning worden verleend.
Hoeveel kamers mag ik verhuren zonder omzettingsvergunning?
Aan maximaal 2 personen per adres. Vanaf 3 kamerbewoners is de omzettingsvergunning verplicht, met minimaal 18 m2 per bewoner en maximaal 8 bewoners per woning; vanaf 5 bewoners gelden extra geluidseisen.
Wat controleert de Haagse Pandbrigade precies?
Stadsbreed de zeven regels van goed verhuurderschap (contract, borg, servicekosten, informatieplicht, geen discriminatie of intimidatie, extra regels voor arbeidsmigranten) en sinds 1 juli 2024 ook de maximale huurprijs bij gereguleerde contracten. In Transvaal en Laak controleert de brigade daarnaast of je een verhuurvergunning hebt.
Verhuurvergunning, gebieden en Haagse Pandbrigade: denhaag.nl (Wet goed verhuurderschap, geraadpleegd 18 augustus 2026). Opkoopbescherming, WOZ-grenzen per jaar, zelfbewoningsplicht en boetes: denhaag.nl (opkoopbescherming, geraadpleegd 18 augustus 2026). Kamerbewoning en omzettingsvergunning: denhaag.nl (kamerbewoning; vergunning woning omzetten in kamerbewoning aanvragen). Wettelijke basis: Wet goed verhuurderschap en Huisvestingswet 2014 (wetten.overheid.nl), volkshuisvestingnederland.nl; boetemaxima per 2026: Stb. 2025, 401. Huurprijsgrenzen 2026: Besluit huurprijzen woonruimte (wetten.overheid.nl). Laatst gecontroleerd op 18 augustus 2026.
Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente Den Haag is de officiele bron voor gebiedsaanwijzingen, actuele grenzen en leges.