Opnamestaat maken: leg de staat van je woning vast bij de sleuteloverdracht
Zonder opnamestaat sta je bij het einde van de huur vrijwel met lege handen: de wet gaat er dan vanuit dat de huurder de woning heeft gekregen in de staat waarin hij hem achterlaat (artikel 7:224 lid 2 BW). Schade of ontbrekende zaken kun je dan bijna nooit op de borg verhalen. Met een ondertekende opnamestaat plus foto's draait dat om: de huurder moet opleveren zoals vastgelegd, met uitzondering van normale slijtage.
- Vul hieronder de woning, meterstanden, sleutels en de staat per ruimte in.
- Loop bij de sleuteloverdracht samen met de huurder alle ruimtes na en maak van elke ruimte en elk gebrek een foto.
- Download het document, onderteken het allebei en deel de foto's per e-mail: samen vormen ze het bewijs.
Veelgestelde vragen
Is een opnamestaat verplicht?
Nee, maar zonder opnamestaat werkt de wet in het voordeel van de huurder: dan wordt vermoed dat de huurder de woning heeft ontvangen in de staat bij het einde van de huur. Met een ondertekende beschrijving plus foto's moet de huurder opleveren zoals vastgelegd.
Wat is normale slijtage?
Gebruikssporen die horen bij gewoon wonen: doffe plekken op een vloer, kleine gaatjes van schilderijen, matter wordend schilderwerk. Die komen voor rekening van de verhuurder. Schade zoals brandplekken, grote krassen of kapotte deuren valt daar niet onder.
Moet de huurder de opnamestaat tekenen?
Voor de bewijskracht wel: loop de woning daarom samen door bij de sleuteloverdracht en teken het document allebei. Weigert de huurder, stuur de opnamestaat dan direct per e-mail toe met de foto's; ook dat is bewijs dat de beschrijving bij aanvang is gedeeld.
Artikel 7:224 BW (oplevering en het wettelijk vermoeden) · Besluit kleine herstellingen (wat bij normaal gebruik voor de huurder is). Laatst gecontroleerd op 18 augustus 2026. Zie ook onze werkwijze en de onderhoudswijzer.
Hoort bij het huurcontract van Huurwoningdesk (daar is de opnamestaat bijlage C). Deze tool geeft algemene informatie en standaarddocumenten, geen juridisch advies.