Ga jij als particuliere woning- of kamerverhuurder jouw tweede huis verhuren om daarmee meer rendement uit jouw spaargeld of belegging te halen? Dan is het berekenen van de juiste maximale huurprijs één van de eerste en belangrijkste dingen die je moet doen. Maar hoe bereken je die maximale huurprijs? Mag je zomaar zelf een huurprijs bepalen of niet? Aan welke regels moet je je houden? En gelden voor alle categorieën woningen dezelfde criteria?

Het antwoord op deze vragen vind je in deze complete gids voor het berekenen van de juiste maximale huurprijs. Met die huurprijs haal jij voldoende rendement uit jouw investering, terwijl je de huurder waar voor zijn geld biedt.

1. De particuliere verhuurmarkt in Nederland
2. Hoe komt de huurprijs in Nederland tot stand?
3. Maximale huurprijs berekenen
4. Hoe kan je de huurprijs verhogen?
5. Huurprijs verhogen door renovatie
6. Huurprijs verhogen door verbetering Energielabel
7. Wat is de huurverhoging in 2023?
8. Beoordeling huurprijs door huurder

De particuliere verhuurmarkt in Nederland

Uit cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars en Taxateurs en Vastgoed Management Nederland blijkt dat ook in de tweede helft van 2019 de krapte op de huurmarkt groot was. Net als op de koopmarkt is er grote vraag naar particuliere huurwoningen en slechts een beperkt aanbod. Het tekort aan beschikbare woningen, maar ook de stijgende prijzen bij nieuwbouw, hebben invloed op de huurprijzen. ‘De Huurwoningmarkt blijft gebukt onder de krapte’, stellen beide organisaties in hun Marktrapportage ‘Transparantie in de verhuurmarkt H2 2019’.
Nieuwe huurders betalen gemiddeld in Nederland € 11,92 per m². Dat betekent een stijging van 4,5% ten opzichte van de prijzen van een jaar eerder. De gemiddelde huurprijs in Nederland in de tweede helft van 2019 was € 1.095,00. De stijging van de absolute huurprijs ten opzichte van een jaar eerder (€ 1.050,00) was met 4,3% iets minder groot.

Uit deze cijfers blijkt dat het niet alleen loont om te investeren in een tweede woningen om die te verhuren, maar ook dat je als bezitter van een tweede woning een actieve rol kunt spelen in het terugdringen van de woningnood.

In bovenstaande afbeeldingen is te zien dat de regionale verschillen in gemiddelde huurprijzen per provincie sterk kunnen verschillen. Op zich logisch want in de meer landelijke provincies is de vraag beperkter en daarmee ook de krapte op de huurwoningmarkt. Maar in de Randstad is dat heel anders. Daar heerst enorme krapte en liggen de gemiddelde huurprijzen per woningen aanzienlijk hoger.

De stijgende cijfers in het hele land tonen in ieder geval dat het verhuren van een tweede woning een constant en jaarlijks groeiend rendement kan opleveren. Dat maakt de verhuur van een tweede woning een bijzonder interessante investering.

Hoe komt de huurprijs in Nederland tot stand?

Voor het berekenen van een juiste en marktconforme kale huurprijs wordt in Nederland onderscheid gemaakt tussen sociale huur en vrije sector huur. De grens tussen deze twee categorieën wordt bepaald op basis van een vastgesteld puntensysteem. Die grens noemen we de huurliberalisatiegrens.

Onder deze liberalisatiegrens, wordt met het Woningwaarderingsstelsel (WWS) ofwel puntensysteem, de maximale huurprijs bepaald. Boven die grens mag je als verhuurder de huur wel zelf bepalen. Met andere woorden: onder de liberalisatiegrens geniet de huurder huurprijsbescherming, daarboven niet. De maximale huurprijs voor een sociale huurwoning bedraagt in 2022 € 763,47.

Voor dit puntensysteem geldt dat iedere te verhuren woning of kamer moet worden beoordeeld en gewaardeerd op vaste onderdelen, waarbij per onderdeel een aantal punten verdiend kunnen worden. Dit puntensysteem is door de Huurcommissie vastgesteld en wordt jaarlijks aangepast.

Bij het bepalen van het aantal punten wordt onderscheid gemaakt in het type woonruimte. Zo zijn er verschillende puntensystemen voor:

• een zelfstandige woonruimte (eengezinswoningen, appartementen, portiekwoningen, maisonettes en galerijflats) en,
• een onzelfstandige woonruimte (zoals studentenkamers en hospitakamers). Kenmerkend voor onzelfstandige woonruimtes is dat voorzieningen als keuken, toilet en badkamer door meerdere huurders of de huurder en de hospita gebruikt worden. Een zelfstandige woonruimte kenmerkt zich door het zelfstandige karakter van de woonruimte.

De volgende factoren zijn van invloed op de huurprijs berekening:

• Type/soort
• Locatie
• WOZ-waarde
• Onderhoudstoestand
• Oppervlakte
• Vergunningen
• Voorzieningen
• Schaarste op de markt
• Energielabel

Puntensysteem

Binnen het Woningwaarderingsstelsel (WWS) krijgt iedere woning voor geselecteerde criteria een vastgesteld aantal punten. Bijvoorbeeld de oppervlaktes van (woon)kamers, keuken, slaapkamers, zolder, berging en garage. Ook voor de WOZ-waarde van de te verhuren woning worden punten toegekend, net als de in de woning aanwezige voorzieningen, zoals het sanitair en de verwarming en keukenapparatuur. Buitenvoorzieningen zoals voor- en achtertuin, schuur, achterom en de ligging van de woning, leveren eveneens punten op.

Energielabel

Het Energielabel van de woning is ook een belangrijke graadmeter voor de bepaling van het puntenaantal dat een woning krijgt. Hoe energiezuiniger de woning, hoe meer punten je er als verhuurder voor krijgt. Vooral als je woning in puntenaantal op of rondom de liberalisatiegrens van 187 punten uitkomt, kan het lonen om extra isolerende maatregelen te nemen en daarmee het Energielabel van je woning te verbeteren. De extra punten die je daarvoor krijgt, kunnen jouw huurwoning misschien net over de liberalisatiegrens heen tillen, waardoor je in de zogeheten vrije sector mag gaan verhuren. In de vrije sector mag je zelf de huurprijs bepalen. Niet alleen draag je daarmee dus bij aan een energiezuinigere en duurzame woningvoorraad in Nederland, je haalt ook meer rendement uit de verhuur van jouw tweede woning.

Sociale huurwoning

Indien jouw te verhuren woning 186 punten of minder oplevert, valt de woning onder de sociale verhuur en zal de maximale kale huurprijs niet hoger zijn dan € 763,47. Hoe hoog het huurbedrag daadwerkelijk is, wordt op basis van het toegekende puntenaantal bepaald. De huurder van een sociale huurwoning heeft automatisch huurbescherming tegen huurverhogingen. De huur mag alleen verhoogd worden met het door de overheid vastgestelde maximale verhogingspercentage.

Vrije sector huurwoning

Heeft jouw te verhuren woning 187 punten of meer, kan de woonruimte in de vrije sector verhuurd worden. De maximale huurprijs mag dan boven de grens van € 763,47 liggen. Als particuliere vastgoedbelegger in de vrije sector kun je dus zelf de maximale huurprijs berekenen en bepalen.

Maximale huurprijs berekenen

Als je als verhuurder de juiste en verantwoorde huurprijs wilt bepalen, heb je te maken met een aantal regels. Zo doe je als verhuurder goed aan om de huurprijs op te delen in de kale huur en servicekosten.

Splitsing kale huur en servicekosten

Er zijn zwaarwegende redenen om de huurprijs op te splitsen in kale huur en servicekosten. Het is vooral voor twee externe partijen waarmee je als particuliere vastgoedbelegger mogelijk te maken krijgt, van groot belang.

1. De geldverstrekker

Het is belangrijk voor de geldverstrekker. Wil je als verhuurder je panden herfinancieren? Dan wil de bank het huurcontract zien. De bank wil weten wat de kale huurprijs is en de servicekosten. Heb je de kale huurprijs en de service kosten duidelijk gesplitst in je huurcontract, dan kom je makkelijker in aanmerking voor herfinanciering.

2. De Huurcommissie

In Nederland heeft elke huurder het recht om zijn huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie. Als je als verhuurder hebt geïnvesteerd in inventaris en je hebt in het huurcontract geen uitsplitsing gemaakt tussen kale huur en het bedrag voor stoffering en meubilering, dan kun jij je investering in inventaris mislopen.

Want als de huurder naar de Huurcommissie gaat, dan zegt de Huurcommissie: dat bedrag wat in het huurcontract staat, dat is de kale huur en die gaan wij toetsen. Dan kan de Huurcommissie met een uitspraak komen waarmee de huurprijs naar beneden moet worden bijgesteld. Een goed huurcontract opstellen is daarom een must. 

Huurprijs berekenen sociale huursector

De huurprijs voor een woning die 186 punten of minder scoort volgens het puntensysteem wordt automatisch bepaald aan de hand van het aantal behaalde punten. Bekijk het overzicht: maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimten om te kijken hoeveel huur gevraagd mag worden bij welk aantal punten. Voor een sociale huurwoning geldt dat het aantal punten ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld om te toetsen of de woning nog steeds binnen de sociale huurcategorie valt.

Huurprijs berekenen vrije sector

Mag je jouw woning in de vrije sector verhuren? Ook dan kun je het puntensysteem gebruiken om een goede maximale huurprijs te berekenen. Bijna altijd is het zo dat de markthuurprijs hoger ligt dan de huurprijs die bij het aantal punten hoort in het puntensysteem. Je kunt ook je woning vergelijken met andere huurwoningen in dezelfde straat of wijk.

Maar er zijn meer manieren om de huurprijs te berekenen. Een andere manier om de huurprijs in de vrije sector te toetsen is het berekenen van de huurprijs op basis van de woningwaarde in verhuurde staat. Daarbij wordt een taxatie gemaakt waarbij niet alleen gekeken wordt naar de staat van de woning, maar ook naar zaken als ligging van de woning, het rendement (BAR en NAR), de gemeentelijke regelgeving en referentiepanden.

Gestoffeerd en gemeubileerd

Bij gestoffeerde en gemeubileerde zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes wordt vaak de maximale huurprijs bepaald op basis van een berekening volgens de marktprijs. Voor een compleet ingerichte en afgewerkte woning of kamer kun je als verhuurder immers een hogere maximale huurprijs vragen dan voor een kale woning of kamer. Voor de meubels en stoffering mag je jaarlijks tot maximaal 20 procent van de verkoopwaarde doorberekenen aan de huurder met een afschrijvingstermijn van vijf jaar.

Volgens Marktrapportage ‘Transparantie in de verhuurmarkt H2 2019, VGM NL, NVM’ valt ongeveer 1 op de 5 verhuurtransacties in het gestoffeerde of gemeubileerde deel van de markt. Deze huurprijzen liggen altijd hoger dan voor kaal opgeleverde huurwoningen. Waar voor deze laatste categorie de gemiddelde transactieprijs in het tweede halfjaar van 2019 uitkwam op € 1.095,00, geldt voor gestoffeerde woningen een huurprijs van € 1.664,00 euro en voor gemeubileerde woningen € 1.739,00.

Huurprijs berekenen onzelfstandige woonruimte

Ook voor het berekenen van de maximale huurprijs van onzelfstandige woonruimten kun je gebruik maken van het puntensysteem. Bekijk het overzicht: maximale huurprijsgrenzen voor onzelfstandige woonruimten om te kijken hoeveel huur gevraagd mag worden bij welk aantal punten.

Voor de verhuur van onzelfstandige woonruimtes geldt overigens dat je bij het vaststellen van de maximale huurprijs altijd gebonden bent aan het puntensysteem. Er is dus geen vrije sector bij de verhuur van kamers.

Woningverhuur taxatierapport

Om inzicht te geven in de marktwaarde van de te verhuren woonruimte kun je een woningverhuur taxatierapport laten maken. Vaak is dit verplicht bij het aanvragen van een verhuurhypotheek. Via Huurwoningdesk kun je snel en eenvoudig een goede huurprijsindicatie krijgen. Als je voor de woning een verhuurhypotheek nodig hebt, is een uitgebreidere taxatie nodig voor de belegger of bank. Dynamis Taxaties Nederland heeft hiervoor speciaal woningverhuur taxatierapport opgesteld, die je snel en eenvoudig aanvraagt. De kosten voor deze woningverhuur taxatierapport bedragen € 1.028,50.

Hoe kan je de huurprijs verhogen?

Ligt de waarde van de te verhuren woning net onder de liberaliseringsgrens en wil je met wat extra punten boven die grens uitkomen? Dan kun je met bepaalde extra voorzieningen of aanpassingen het aantal punten verhogen.

Bijvoorbeeld door op zolder verwarming te monteren, energiebesparende maatregelen te nemen of de woning deels te renoveren. Komt de woning daarmee boven de grens van 187 punten, dan kun je zelf de woning vervolgens verhuren in de vrije sector en kun je zelf de huurprijs vaststellen.

Huurprijs verhogen door renovatie

Als je besluit om het wooncomfort in een bestaande huurwoning de vrije sector te verhogen door bijvoorbeeld een nieuwe badkamer of keuken te installeren of een extra slaapkamer op zolder te realiseren, levert die renovatie extra punten op. Bovendien mag je dan – mits de totale renovatie meer dan € 10.000,- kost – 0,2 punt per € 1.000 investering in het jaar van de renovatie en de vijf hele jaren daarna meetellen.

Huurprijs verhogen door verbetering van Energielabel

Ook het verbeteren van de energieprestatie van is een goede mogelijkheid om meer punten te krijgen voor het te verhuren object. Je kan het energielabel verbeteren door bijvoorbeeld te investeren in: gevelisolatie, vloerisolatie, dak isolatie, een nieuwe warmtepomp of betere ventilatie.

Op Verbeterjehuis kun je checken hoe je je woning energiezuiniger en duurzamer kunt maken. Hier krijg je dan gelijk een kostenindicatie bij van de te nemen maatregelen en een schatting welk nieuwe energielabel je woning krijgt na de investering.

Dat investeren in een betere energieprestatie een groot verschil kan maken, blijkt wel uit de volgende tabel:

Een meergezinswoning is een woning die samen met andere woonruimtes een geheel pand vormt. Hieronder vallen flats, portiek-, galerij-, boven- en benedenwoningen, appartementen, duplexwoningen en woningen boven bedrijfsruimten, wanneer de woning een aparte toegangsdeur heeft.

Wat is de huurverhoging in 2023?

Als je de huurprijs wilt verhogen, moet je rekening houden met een aantal zaken. Zo mag je de huur van een sociale huurwoning in principe maar één keer per jaar verhogen. Alleen als er sprake is van aanzienlijke woonverbetering – bijvoorbeeld door een grondige verbouwing – mag je binnen twaalf maanden een tweede huurverhoging doorvoeren. En de huurprijs van een vrije sector huurwoning kun je op verschillende manieren verhogen. De meeste woningverhuurders verhogen de huren per 1 juli.

Huurverhoging sociale huurwoning

De meeste woningverhuurders verhogen de huren per 1 juli omdat vanaf die dag het nieuwe, door de overheid vastgestelde maximale verhogingspercentage mag worden doorgevoerd. Met meer dan dit verhogingspercentage mogen huren van sociale huurwoningen in Nederland niet verhoogd worden. Doe je dat toch, is de kans groot dan de huurder bezwaar zal maken tegen de huurverhoging.

Tot 1 juli 2022 ging de huur voor een sociale huurwoning niet omhoog. Sinds 1 juli 2022 mag de huur weer omhoog. 

Maximale huurverhoging sociale huurwoning 2023

• maximaal 2,3%, als de (kale) huur € 300 of meer per maand is.
• maximaal € 25, als de (kale) huur lager is dan € 300 per maand. Dat is hoger dan 2,3 %. Daarmee kunnen verhuurders heel lage huren sneller verhogen. En daarmee een huur vragen die beter past bij de kwaliteit van de woning.

Maximale huurverhoging vrije sector huurwoning 2023

• In 2023 mag de huur voor vrijesectorwoningen met maximaal 4,1% verhoogd worden. 

Je kunt de huurprijs van een vrije sector huurwoning verhogen door middel van een voorstel aan de huurder of door middel van een indexeringsclausule gebaseerd op de consumentenprijsindex van het CBS. Die clausule is dan onderdeel van de huurovereenkomst die je bij aanvang van de huur bent overeengekomen. Dit voorstel tot verhoging moet minimaal twee maanden voor ingang van de nieuw voorgestelde huur aan de huurder gestuurd worden.

Heb je geen reactie ontvangt van de huurder op het voorstel en de huurder betaalt de hogere huurprijs niet? Stuur de huurder dan een aangetekende herinneringsbrief. Voeg bij die brief een kopie van de eerdere brief over de huurverhoging. Heb je de aangetekende brief al verstuurd en is je huurder het niet eens met de huurverhoging? Dan kan je zelf een procedure starten bij de Huurcommissie.

Maximale huurverhoging (studenten)kamers 2023

• In 2023 mag de huur voor een kamer met maximaal 3,1% verhoogd worden. 

Lees ook: Tweede huis verhuren: dit zijn de belangrijkste regels.

Beoordeling huurprijs door huurder

Op het moment dat je een nieuwe huurovereenkomst aangaat, heeft de huurder tot zes maanden na het ingaan van de overeenkomst de mogelijkheid om de huurprijs te laten beoordelen door de Huurcommissie. Dat kan de huurder bijvoorbeeld doen omdat hij het achteraf niet eens is met de hoogte van de huursom.

Een onderzoeker van de Huurcommissie maakt dan een puntentelling van de verhuurde woning en gaat de huurprijs berekenen. De Huurcommissie beoordeelt of de afgesproken kale huurprijs niet hoger is dan de maximale huurprijs volgens de toegekende punten. Als blijkt dat de kale huurprijs hoger is dan toegestaan volgens het puntensysteem, wordt deze aangepast naar het bedrag dat hoort bij het aantal toegekende punten.

Tijdens deze procedure kan de onderzoeker van de Huurcommissie ook kijken naar onderhoudsgebreken aan de woning. Het gaat dan om gebreken, die er al waren toen de woning werd geaccepteerd. Als de woning ernstige onderhoudsgebreken heeft, dan kan de Huurcommissie beslissen de huurprijs tijdelijk (verder) te verlagen tot een percentage van de huurprijs. Pas als deze onderhoudsgebreken zijn aangepakt, kan de huur weer verhoogd worden.

Vraag een Huurprijs Rapport aan