Wil jij een huis verhuren als werknemer voor meer financiële vrijheid door te investeren in vastgoed? Ben je klein ondernemer of zzp’er die graag wil investeren in vastgoed voor je pensioenopbouw? Wil je een tweede woning kopen met je spaargeld en een verhuurhypotheek? Kies je ervoor om die tweede woning te kopen met de overwaarde van je huidige woning? Of ga je samenwonen en kies je ervoor om je huidige woning tijdelijk te verhuren?

Wat je ook kiest, zeker is dat je in al deze vormen meer rendement behaalt uit je gespaard geld. Bovendien investeer je in duurzaam rendement voor de komende jaren. Daarnaast draag je ook nog eens een steentje bij aan een goed functionerende woningmarkt. Want de particuliere huursector is en blijft een belangrijke schakel in de woningmarkt. In deze ultieme gids voor (startende) particuliere vastgoedbeleggers leer je alles wat je moet weten om je tweede huis, eenvoudig, veilig en verantwoord te verhuren en beheren.

1. Particuliere verhuurders op de Nederlandse woningmarkt
2. Huis verhuren – regels
3. Huurcontract / huurovereenkomst
4. Huis verhuren en de belastingen
5. Verhuren via Airbnb
6. Verhuren aan expats
7. De vijf stappen in de verhuurjourney
8. Voordelen woningverhuur
9. Nadelen woningverhuur

Particuliere verhuurders op de Nederlandse woningmarkt

De particuliere huursector wordt gezien als een blackbox. Lange tijd was er relatief weinig bekend over de samenstelling van deze sector. Het CBS en het Planbureau voor de Leefomgeving hebben daarom de particuliere huursector in kaart gebracht. Wij geven hier een korte samenvatting van zodat jij weet in wat voor een soort markt jij gaat investeren.

Volgens het CBS bezaten in 2018 ruim 280.000 personen een of meer woningen voor de verhuur. Deze particuliere verhuurders verhuurden samen ruim 475.000 woningen. Dit is een stijging van 4% ten opzichte van 2017. Uit de grafiek hieronder blijkt dat de grootste groep uit werknemers bestaat (37,4%) en de tweede grootste groep uit zelfstandigen (27,3%).

Hieronder zijn de twee grootste groepen particuliere verhuurders onderverdeeld naar leeftijd die een huis verhuren. Tot welke groep behoor jij?

Zoals je ziet is het nooit te vroeg of te laat om te investeren in vastgoed.

Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft een onderzoek gedaan naar de particuliere huursector (2019) en heeft het aandeel verhuurders naar omvang van hun verhuurportefeuille in kaart gebracht. Zoals je hieronder ziet, bezit een grote meerderheid 1 tot en met 5 huurwoningen.

 

De drie ‘smaken’

Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving kende de Nederlandse woningmarkt lange tijd maar twee smaken: sociale huur en koop. Het Planbureau voor de Leefomgeving sluit het onderzoek naar particuliere verhuurders op de Nederlandse woningmarkt af met de conclusie:

“De toegankelijkheid van de woningmarkt staat, voornamelijk in grote steden, in toenemende mate onder druk. De opkomst, of beter gezegd de terugkeer, van de private huursector kan in dat opzicht een zegen zijn voor de woningmarkt. Het toevoegen van een derde smaak aan de woningmarkt vergroot de mogelijkheden van huishoudens die geen of beperkt toegang hebben tot de sociale huursector en de koopsector.”

Inmiddels is het 2021 maar de conclusie was niks nieuws. Op 26 maart 2015 concludeerden Marike Jonker-Verkaart en Frank Wassenberg van Platform 31 al dat de Nederlandse woningmarkt drie ‘smaken’ heeft: ‘het grootste deel koopt een huis, een kleiner deel huurt sociaal en het kleinste deel huurt particulier’. Uit het onderzoek is bevestigd dat de Nederlandse woningmarkt vastzit en de smeeroliefunctie van de particuliere huursector ontbreekt. Volgens J. van Deursen is de particuliere huursector belangrijk als ‘smeerolie’ tussen de sociale huursector en de koopsector. Deze uitspraak uit 2013 werd in 2019 nogmaals bevestigd.

Een zegen voor de woningmarkt

Het is nu 2023 en zoals je ziet ben jij als particuliere verhuurder een ‘zegen voor de woningmarkt’. Maar let op! Alleen als jij een verantwoord en goedwillende particuliere verhuurder bent. Dus geen huisjesmelker, maar een particuliere verhuurder die zich ook maatschappelijk inzet met eerlijke huurprijzen, goed onderhoud van de verhuurde woningen, het respecteren van de rechten van je huurders en goede communicatie naar je huurders toe.

Wij van Huurwoningdesk leiden jou op tot een verantwoord en welwillend particuliere verhuurder. Laten we beginnen met de huis verhuren – regels.

Huis verhuren – regels

Voordat je het huis gaat verhuren en op zoek gaat naar potentiële huurders, is het belangrijk dat je eerst controleert of de woning wel (tijdelijk) verhuurd mag worden. Als je bijvoorbeeld een hypotheek op het huis hebt, staat bijna altijd in de voorwaarden vermeld dat eventuele verhuur van de woning bij de hypotheekverstrekker gemeld moet worden. Of dat er zelfs om toestemming va de geldverstrekker gevraagd moet worden.

Ook een Vereniging van Eigenaren kan restricties en boetes opleggen als het gaat om (tijdelijke) verhuur van een woning. Verdiep je in onze blog over de belangrijkste huis verhuren regels, voorkom problemen achteraf en zorg ervoor dat je zeker weet dat je jouw huis zorgeloos (tijdelijk) kunt verhuren.

Huurcontract / huurovereenkomst

Bij verhuur van een tweede woning heb je als particuliere verhuurder twee opties. Je verhuurt de woning of kamer voor bepaalde tijd of onbepaalde tijd.

Huis verhuren voor bepaalde tijd

Kies je ervoor om de woning voor bepaalde tijd te verhuren dan kan je dat doen op basis van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of de Leegstandwet.

Voor beide opties geldt als voordeel voor jou als verhuurder dat de huurder geen aanspraak kan maken op uitgebreide huurbescherming.

Huurovereenkomst bepaalde tijd

Bij een onzelfstandige woning is de maximale duur vijf jaar. De huurder heeft dus maximaal vijf jaar geen huurbescherming. Voorbeelden van onzelfstandige woningen zijn kamers in studentenhuizen en hospitakamers.

Leegstandwet

Als je kiest voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet moet je een vergunning aanvragen bij de gemeente. De voorwaarden hiervoor zijn voor iedereen in Nederland gelijk. Een vergunning om een woning te verhuren onder de Leegstandwet wordt verleend voor een periode van vijf jaar en is dus vooral interessant als je een woning voor langere tijd aan een huurder wilt verhuren.

Huis verhuren voor onbepaalde tijd

Je kunt ook kiezen voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Vaak wordt in dergelijke contracten een minimale verhuurduur afgesproken van bijvoorbeeld een, twee of vijf jaar. Dat biedt zowel voor de huurder als verhuurder langdurige zekerheid omdat je in het huurcontract vastlegt dat beide partijen binnen die termijn de overeenkomst niet kunnen opzeggen.

Om verwarring met een huurovereenkomst van bepaalde tijd te voorkomen, doe je er overigens goed aan om in de daadwerkelijke overeenkomst niet te spreken van een ‘bepaalde minimale tijd’ of een ‘initiële huurperiode’. Veiliger is het om alleen een datum in de overeenkomst op te nemen waarvoor de huurder de overeenkomst niet op mag zeggen.

Huurcontract opzeggen

De meeste particuliere verhuurders gaan niet meteen een huurovereenkomst aan voor onbepaalde tijd. Als je namelijk een contract voor onbepaalde tijd wilt opzeggen, moet jij daar een wettelijke reden voor hebben. Voorbeelden van wettelijke redenen om een huurcontract op te zeggen zijn bijvoorbeeld een betalingsachterstand van de huurder of het herhaaldelijk zorgen voor (ernstige) overlast door de huurder.

Als je van een huurder af wilt met een contract voor bepaalde tijd, kun je niet tussentijds opzeggen. Bij contracten voor bepaalde tijd is het verplicht om niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand vóór het aflopen van het contract een ‘niet-verleng-notificatie’ te sturen. Doe jij dit niet, dan ontstaat automatisch een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

Wettelijk geldt een opzegtermijn van minimaal 3 maanden. De opzegtermijn wordt voor de particuliere verhuurder vermeerderd met één maand voor ieder jaar dat de huurder bij je huurt tot een maximum van zes maanden.

De huurder mag de huur tussentijds opzeggen. De opzegtermijn voor de huurder hangt af van wanneer de huurder betaalt. Betaalt je huurder de huur per maand? Dan is de opzegtermijn van de huurder ook een maand. Wel geldt er een minimum van 1 maand van tevoren.

Verhuur je op basis van de Leegstandwet? Dan heb je een opzegtermijn van minimaal 2 maanden bij een te koop staande woning. De huur moet minimaal 6 maanden duren en de huur eindigt automatisch wanneer de Leegstandwet-vergunning eindigt.

Energielabel

Een energielabel toont hoe energiezuinig een woonruimte is. Hoe hoger het energielabel, hoe hoger de huurprijs van je te verhuren huis. Bij de verhuur van een woning is het verplicht een energielabel beschikbaar te stellen aan de huurder. Op de niet-naleving van deze verplichting staat een maximale boete van € 20.750,-. De verplichting geldt niet voor het verhuren van losse kamers (onzelfstandige woningen). Dus ook niet voor studentenkamers. Als je nog een voorlopig energielabel hebt, kun je deze op de website van de Rijksoverheid omzetten naar een definitief energielabel.

Wil je een huurcontract afsluiten voor bepaalde of onbepaalde tijd, dan heb je daar geen vergunning voor nodig en kun je zelf een huurcontract opstellen en samen met je huurder samen digitaal ondertekenen. Ook dat is overigens veel minder ingewikkeld dan het misschien lijkt. Zo heeft de software van Huurwoningdesk – in samenwerking met huurrecht advocaten – een online huurcontractmodule ontwikkeld, die snel en eenvoudig aan te passen is aan jouw te verhuren woning of kamer. Juridisch waterdicht dus dat maakt het makkelijk om jouw woning velig en zeker te verhuren.

Maximale huurprijs berekenen

Voor je daadwerkelijk op zoek kunt gaan naar een huurder voor je woning, moet je eerst het juiste huurbedrag gaan berekenen. Bij het bepalen van de huurprijs heb je als particuliere verhuurder niet helemaal de vrije hand. Daarvoor moet je namelijk eerst weten of de woning onder de zogeheten ‘liberalisatiegrens’ van € 763,47 valt.

Onder deze liberalisatiegrens, wordt met het Woningwaarderingsstelsel (WWS) ofwel puntenstelsel, de maximale huurprijs bepaald. Boven die grens mag je als verhuurder de huur wel zelf bepalen. Met andere woorden: onder de liberalisatiegrens geniet de huurder huurprijsbescherming, daarboven niet.

Servicekosten

Het is verstandig om de huurprijs op te delen in de kale huurprijs en servicekosten. Het is vooral belangrijk voor de bank wanneer je de woning gaat herfinancieren. Dan wil de bank het huurcontract zien met een splitsing tussen de kale huurprijs en de servicekosten. Onder de servicekosten vallen bijvoorbeeld nutsvoorzieningen (gas, water, elektriciteit en internet), de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, de kosten voor de huismeester, administratiekosten en klein onderhoud dat voor rekening van de huurder is. Maar in sommige gevallen worden ook de kosten voor meubels en stoffering in de servicekosten doorberekend.

De kosten voor nutsvoorzieningen bereken je aan de huurder door via een afgesproken verdeelsleutel. Als er een individuele meter aanwezig is, kun je de totale kosten doorberekenen. Ook de eventuele kosten voor schoonmaak en de huismeester bereken je door via een verdeelsleutel.

De administratiekosten mogen niet meer dan 5 procent van de totale servicekosten bedragen. Voor de meubels en stoffering mag je tot maximaal 20 procent van de verkoopwaarde doorberekenen met een afschrijvingstermijn van vijf jaar.

Puntensysteem

Voor dit puntensysteem geldt dat de te verhuren woning of kamer wordt beoordeeld en gewaardeerd op vaste onderdelen, waarbij per onderdeel een aantal punten verdiend kunnen worden. Dit puntensysteem is door de Huurcommissie vastgesteld.

Indien de te verhuren woning 186 punten of minder heeft, valt de woning onder de sociale huur en mag de maximale kale huurprijs niet hoger zijn dan € 763,47 (2023 nog onbekend). Ook geniet de huurder dan automatisch van huurbescherming. De daadwerkelijke huurprijs is dan automatisch gekoppeld aan het aantal punten dat de woning krijgt.

Heeft een woning 187 punten of meer, kan de woonruimte in de vrije sector verhuurd worden en ligt de prijs boven de grens van € 763,47 (2023 nog onbekend). Je kunt als verhuurder dan zelf de maximale huurprijs berekenen en bepalen.

Huurverhoging

Wil je de huurprijs verhogen? Dan moet je rekening houden met een aantal zaken. Zo mag je de huur in principe maar één keer per jaar verhogen. Alleen als er sprake is van woonverbetering – bijvoorbeeld door een grondige verbouwing – mag je binnen twaalf maanden een tweede huurverhoging doorvoeren.

De meeste woningverhuurders verhogen de huren per 1 juli omdat vanaf die dag het nieuwe, door de overheid vastgestelde maximale verhogingspercentage mag worden doorgevoerd.

Je kunt de huurprijs verhogen door middel van een voorstel aan de huurder of door middel van een prijsindex-clausule die je bij aanvang van de huur in de huurovereenkomst bent overeengekomen. Dit voorstel tot verhoging moet minimaal twee maanden door ingang van de nieuw voorgestelde huur aan de huurder gestuurd worden. Als je geen reactie ontvangt van de huurder op het voorstel, kun je binnen maximaal zes weken na het ingaan van de huurverhoging bij de Huurcommissie een verzoek tot toetsing indienen.

Huurprijs taxatie

Voor het eenvoudig bepalen van de juiste maximale huurprijs zijn online tal van berekeningsmodules te vinden. Zoals het ‘Huurprijstaxatie’ van Huurwoningdesk. Na het beantwoorden van enkele eenvoudige vragen, krijg je een gratis indicatie van de maximale huurprijs in je mailbox.

Daarmee ontdek je snel of je een sociale huurwoning hebt of in de vrije sector kunt gaan verhuren. En dus vrij bent om de huurprijs zelf te bepalen of niet. Voor een sociale huurwoning geldt dat het aantal punten ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld.

Huis verhuren en de belastingen

Een tweede woning verhuren betekent huurinkomsten innen. Deze inkomsten worden door de Belastingdienst niet belast als inkomen. Wel moet je de waarde van de woning opgeven als bezit in box 3 (vermogen). Als je een lening hebt afgesloten voor de tweede woning die je verhuurt, geef je die lening op als een schuld in box 3.

Verhuur je een tweede woning via bijvoorbeeld Airbnb dan worden de huurinkomsten door de Belastingdienst wel als inkomen in box 1 of ‘winst uit de onderneming’ aangeslagen. De Belastingdienst beschouwt het verhuren van een tweede woning via Airbnb namelijk als ‘actief vermogensbeheer’.  Dat betekent dat 70% van de geïnde huurinkomsten opgeteld moet worden bij het inkomen. Hierover betaal je vervolgens inkomstenbelasting.

Voor jou als particuliere verhuurder is het dus voordeliger en beter om in box 3 te verhuren, omdat dan de huurinkomsten en waardestijging namelijk onbelast zijn.

Huis verhuren via Airbnb

Je kunt er als tweede woningbezitter voor kiezen om een woning via Airbnb te verhuren. Dat lijkt, zeker in de grote steden en in toeristische gebieden, misschien interessant, maar schijn bedriegt. Aan het verhuren via Airbnb zijn strikte regels verbonden. Bovendien kleven er risico’s en nadelen aan ten opzichte van het verhuren van je tweede woning op de particuliere verhuurdersmarkt.

Aan de verhuur via Airbnb ligt geen huurcontract ten grondslag, dus jouw rechtspositie als verhuurder is veel minder sterk als bij verhuur via de particuliere markt. De populariteit van Airbnb heeft er de afgelopen jaren bovendien voor gezorgd dat met name in grote steden een maximumaantal dagen is vastgesteld waarop je een tweede woning via Airbnb mag verhuren. Zo kent Amsterdam een maximum van 30 dagen, terwijl een tweede woning in Rotterdam, Utrecht en Den Haag niet meer dan 60 dagen per jaar verhuurd mag worden via Airbnb. Daarmee beperk je de verhuurcapaciteit van jouw woning, en daarmee dus ook het rendement op jouw investering!

Maar misschien wel het belangrijkste argument om niet via Airbnb te verhuren, is het feit dat je daarmee een particuliere woning van de verhuurmarkt onttrekt terwijl daar in ons land juist enorm grote behoefte is. De woningnood is hoog en jij kunt met jouw tweede woning een steentje bijdragen aan het terugdringen van de woningnood.

Huis verhuren aan expats

Een mogelijk interessante doelgroep om een tweede woning aan te verhuren zijn expats. Dit zijn buitenlandse werknemers die tijdelijk in Nederland komen werken en wonen. Vaak hoogopgeleiden, die op projectbasis voor een organisatie in Nederland aan het werk gaan.

Er wordt vaak gedacht dat expats altijd in grote en dure huizen willen wonen, maar veelal zijn het expats die een middenkaderfunctie hebben. Dus denk niet te snel dat jouw woning niet geschikt is voor deze groep.

Belangrijk bij een huis verhuren aan expats is dat de woning goed onderhouden, representatief en snel op te leveren is. De ligging, het aantal slaapkamers en of de woning wel of niet gemeubileerd aangeboden wordt zijn belangrijke afwegingen voor een expat.

Kort en alleen

Een groot aantal expats komt alleen naar Nederland en laat het gezin achter. Zeker als het projecten van enkele maanden betreft. Deze groep expats zoekt veelal een gemeubileerde studio of tweekamerappartement vlakbij zijn werk.

Andere expats komen direct met het hele gezin en blijven voor een langere periode. Vaak zoeken zij een gemeubileerde of gestoffeerde woning. Bij verhuur aan expats is het lastig om vooraf goed in te schatten of je de woning gestoffeerd of gemeubileerd moet aanbieden. Als je hierin flexibel kunt zijn, heb je altijd een voorsprong op andere woningaanbieders.

Lees ook: Tweede woning verhuren in Amsterdan: dit zijn de voorwaarden. 

De vijf stappen in de huis verhuren journey

1. Promotie en de bezichtiging

Snel een huis verhuren begint met goede promotie. Je bereikt potentiële huurders het beste met een aantrekkelijke presentatie van jouw huis. Zorg daarbij voor aantrekkelijke foto’s van de binnen- en buitenkant en omschrijf kort maar helder wat het huis te bieden heeft. Denk daarbij aan het aantal kamers, slaapkamers, badkamers, extra voorzieningen, wel of geen tuin en of balkon etc. Benoem hierbij ook de afmetingen van de woonruimtes zodat de potentiële huurders een goed beeld van de te verhuren woning kunnen krijgen.

Presenteer de woning optimaal in een mooie advertentie en plaats deze op de verhuursites waar huurder en verhuurder elkaar kunnen vinden. Verschillende specialisten zoals Huurwoningdesk hebben handige online tools waarmee je snel en eenvoudig de woning die je wilt verhuren in de etalage van alle grote verhuursites plaatst.

2. Betrouwbare huurder kiezen

Zodra zich potentiële huurders melden, kun je – na een korte screening – met hen in gesprek over de voorwaarden waaronder de huurder de woning gaat huren. Zo’n screening kan bestaan uit een screenshot van de salaris, recente salarisstrook en werkgeversverklaring, zodat je als verhuurder weet dat hij of zij kredietwaardig is.

In het verhuurcontract maak je vervolgens gezamenlijk afspraken over onder andere de maximale huurprijs die de huurder per maand gaat betalen, maar ook zaken als de duur van de termijn waarvoor je de woning wilt verhuren, een borgsom en andere zaken.

Zorg er altijd voor dat je verhuurt op basis van een goed en juridisch waterdicht contract. Ook hierbij kunnen partijen als Huurwoningdesk je van dienst zijn.

3. Huurovereenkomst invullen en ondertekenen

Als je een betrouwbare huurder hebt gevonden en jullie het eens zijn geworden over de voorwaarden, is het tijd om het online huurcontract op te stellen en te ondertekenen. Let goed op de regels van woningverhuur en of je de woning voor bepaalde tijd of onbepaalde tijd gaat verhuren.

4. Het financieel beheer

Als je als verhuurder en huurder overeenstemming hebt bereikt over de tijdelijke verhuur van jouw huis, en het huurcontract is ondertekend, kun je de betaling regelen. Dit doe je het beste veilig en eenvoudig via een automatische incasso. Daarmee betaalt de huurder het huurbedrag iedere maand automatisch en heb je er beide geen omkijken naar.

5.  Het technisch beheer

Vervolgens blijft voor jou als verhuurder alleen het onderhoud en eventuele reparaties in de verhuurde woning over. Goed verhuurderschap is belangrijk. Je wilt dat de huurders zorgvuldig omgaan met jouw vastgoed. Hecht veel waarde aan regulier onderhoud, tijdige servicewerkzaamheden en voorzieningen. Daarmee behoudt het onroerend goed immers zijn waarde.

Aan de slag!

Gefeliciteerd! Nu je alles weet over het verhuren en beheren van je tweede woning, kun je aan de slag! Heb je alle voorbereidingen getroffen en ben je voorbereid om jouw woning op de verhuurmarkt aan te bieden? Bereik jouw doelgroep en laat weten dat jouw huis verhuurd wordt en beschikbaar is. Wil je een verhuurhypotheek nemen? Een verhuurhypotheek vergelijken doe je bij Huurwoningdesk.

Voordelen van tijdelijke woningverhuur op een rij

• Je ontvangt maandelijks huurinkomsten, die je kunt verrekenen met de hypotheekkosten.
• Je kunt de vaste lasten, waaronder gemeentelijke belastingen en heffingen doorberekenen aan de huurder.
• Vastgoed vormt een goede bescherming van je vermogen tegen de inflatie. In een goed huurcontract is opgenomen dat je als eigenaar het recht hebt om de huurprijs jaarlijks te verhogen met het inflatiepercentage. De huurprijs stijgt daardoor mee met het prijsniveau.
• Met de constante huurstroom uit vastgoed bouw je vermogen op. Hetzij door af te lossen op de bijbehorende hypotheek of door je spaarsaldo aan te vullen. Na aftrek van de kosten (houd rekening met gemiddeld 15% voor vaste lasten of reservering voor onderhoud) blijft er een mooie aanvulling over.
• Een belegging in vastgoed is een tastbare belegging en dat is voor veel beleggers een belangrijke reden om te investeren in vastgoed.

 

Mogelijke nadelen van tijdelijke woningverhuur op een rij

• Je loopt het risico van waardedaling van de verhuurde woning omdat de huurder onzorgvuldig met het huis omgaat.
• De huurders in je huis kunnen overlast veroorzaken in de buurt.
• De hypotheekrente kan gedurende de huurperiode niet afgetrokken worden voor de belasting.
• Je loopt ondanks goede afspraken en een huurcontract het risico dat de huur niet op tijd of zelfs helemaal niet wordt betaald.
• Als verhuurder loop je altijd het risico dat je de woning niet verhuurd en het huis tijdelijk leeg staat.