Als bezitter van een tweede woning kun je deze op verschillende manieren verhuren om rendement te behalen uit je belegging. Een woning verhuren via Airbnb bijvoorbeeld. Zeker in de grote steden en in toeristische gebieden is de vraag naar een tijdelijke slaapplaats groot en lijkt Airbnb een ideale manier om te verhuren. Maar aan het verhuren van jouw tweede woning via Airbnb zijn wel strikte regels verbonden. Bovendien gaan het kabinet en besturen van grote steden steeds meer regels en beperkingen opleggen om overlast te beperken en oneerlijke concurrentie tegen te gaan. Onderzoek dus eerst goed of verhuren via Airbnb ook in jouw geval wel echt de goede oplossing is.

• 1 op de 15 woningen in Amsterdam heeft op Airbnb gestaan.
• In het 2019 waren er 2.459 meldingen van woonfraude in Amsterdam.
• De meeste meldingen gingen over vakantieverhuur (1.082), gevolgd door illegale onderhuur (592) en kamerverhuur (349).

Ontdek hoe Huurwoningdesk naar een veilige en verantwoorde particuliere huursector streeft voor zowel verhuurders als huurders.

Woning verhuren via Airbnb alleen mogelijk met een vergunning in Amsterdam

Vanaf 1 juli 2020 richt Amsterdam een vergunningstelsel in. In 96 van de 99 wijken in Amsterdam geldt dat een vergunning nodig is om een woning te mogen verhuren aan toeristen. In 3 wijken is vakantieverhuur verboden.

Vakantieverhuur voorwaarden vanaf 1 juli 2020 in Amsterdam

• Je hebt een vergunning nodig.
• Heb je geen vergunning dan kan je een boete krijgen van € 20.750.
• Vergunning aanvragen kan je doen via https://amsterdam.nl/vakantieverhuur.
• De vergunning kost € 45 en is geldig tot en met 31 maart 2021.
• Je moet iedere verhuur vooraf melden bij de gemeente.
• Voor niet melden van vakantieverhuur kan je een boete van € 6.000 krijgen.
• Maximaal 30 dagen verhuren per jaar.
• Aan maximaal 4 personen.
• Woning moet officieel de bestemming wonen hebben.
• Je moet toeristenbelasting en inkomstenbelasting betalen.
• Een huurwoning van een woningcorporatie verhuren mag niet.

3 verboden wijken vakantieverhuur in Amsterdam

Vanaf 1 juli 2020 is vakantieverhuur in 3 wijken in het centrum van Amsterdam verboden omdat de leefbaarheid daar ernstig onder druk staat. Het gaat om de wijken:

• Burgwallen-Oude Zijde
• Burgwallen-Nieuwe zijde
• Grachtengordel-Zuid

Maximaal aantal dagen

De populariteit van Airbnb heeft er de afgelopen jaren voor gezorgd dat met name in grote steden een maximumaantal dagen is vastgelegd waarop je een tweede woning via Airbnb mag verhuren. Zo kent Airbnb Amsterdam nu een maximum van 30 dagen, terwijl een tweede woning in Rotterdam en Utrecht niet meer dan 60 dagen verhuurd mag worden via Airbnb. In Den Haag is vanwege een uitspraak van de Raad van State (29 januari 2020) momenteel vakantieverhuur verboden.

In Amsterdam is dit aantal teruggebracht van 60 naar 30 dagen om daarmee de problemen van fraude, illegale hotels en overlast van toeristen te beteugelen.

Welke andere voorwaarden onze hoofdstad stelt, lees je in ons blog over een tweede woning verhuren in Amsterdam. Controleer daarom altijd eerst bij jouw gemeente of en welke regels er zijn vastgesteld voor verhuur via Airbnb. En of er discussies gaande zijn om Airbnb ook in jouw gemeente terug te dringen.

Woning verhuren via Airbnb en de belastingen

Een tweede huis verhuren betekent huurinkomsten innen. Deze inkomsten worden bij verhuur via Airbnb door de Belastingdienst als inkomen in box 1 (belastbaar inkomen uit werk en woning) of ‘winst uit de onderneming’ aangeslagen. De Belastingdienst beschouwt het verhuren van een tweede woning via Airbnb namelijk als ‘actief vermogensbeheer’.

Dat betekend dat je 70% over alle geïnde huurinkomsten moet optellen bij je inkomen in box 1 en moet aangeven bij de Belastingdienst: tijdelijk verhuur eigen woning.

Wel mag je de gemaakte kosten zoals schoonmaak, gas, water en licht hiervan aftrekken. Hieronder geven wij een rekenvoorbeeld.

Rekenvoorbeeld:

Je verhuurt je appartement 12 dagen (2 keer 6 dagen) en verdient hiermee € 960.

• Schoonmaakkosten – € 40 per keer
• Gas, water en licht – € 30

€ 960 – (€ 40*2) – € 30 = € 850 

• Je houdt € 850 over en daarvan moet je 70% opgeven bij de Belastingdienst.

€ 850 * 0,70 = € 595 

• € 595 tel je dus op bij je inkomen uit box 1 en hier betaal je vervolgens inkomstenbelasting over.

Passief vermogensbeheer

Je kunt er ook voor kiezen om de verhuur van je tweede woning via Airbnb bij een zogeheten bnb-manager onder te brengen. Deze bedrijven regelen de actieve verhuur en dat heeft gevolgen voor de wijze waarop de Belastingdienst de huurinkomsten belast. In dat geval is er volgens de Belastingdienst namelijk sprake van ‘passief vermogensbeheer’.

Dit houdt in dat de huurinkomsten niet belast worden. Wel moet je de waarde van de woning opgeven als bezit in box 3. Als je een hypothecaire lening hebt afgesloten voor de woning die je verhuurt, geef je die lening op als een schuld in box 3. Daarmee verlaag je de vermogensbelasting die je in box 3 moet betalen. Wel moet je betalen voor de diensten van de bnb-manager. Houd er rekening mee dat je dit voor maximaal 30 dagen kan doen in Amsterdam.

Korte periodes

Airbnb kan dus een goede manier zijn om je tweede woning te verhuren, vooral als het gaat om korte verhuurperiodes van enkele dagen. Maar het is ook een verhuurmethode waaraan beperkingen en risico’s kleven. Je kunt jouw tweede woning slechts een beperkt aantal dagen per jaar verhuren. En op handen zijnde nieuwe wetgeving maakt het een onzekere vorm van verhuur van je tweede huis.

Je hebt een vergunning nodig in heel Nederland

Uit een recente uitspraak van de Raad van State van eind januari 2020 blijkt de onzekere toekomst van verhuur via Airbnb. De hoogste bestuursrechter in Nederland oordeelde dat de gemeente Amsterdam onterecht een meldplicht voor verhuurders en maximumaantal verhuurdagen heeft vastgelegd. “Wij zeggen: de gemeente had helemaal geen vrijstellingsgronden mogen vastleggen. Je hebt altijd een vergunning nodig“, aldus een woordvoerder van de Raad van State in de Volkskrant.

Volgens de Huisvestingswet is vakantieverhuur verboden. Daar kan een uitzondering op gemaakt worden als de eigenaar een vergunning heeft die de gemeente kan afgeven.

Moet je dus een vergunning aanvragen? Ja. Maar de vraag is of dat kan. In veel steden kan het nog niet. In Amsterdam kan dat dus vanaf 1 juli 2020.

Alternatief Airbnb

Met deze maatregelen is verhuur via Airbnb voor particuliere vastgoedbeleggers lang niet meer zo interessant. Werd er voorheen nauwelijks gehandhaafd, nu hangt er een boete boven het hoofd als je niet voldoet aan de regels. En die kan oplopen tot tienduizenden euro’s.

Vastgoedbeleggers die de afgelopen jaren panden hebben aangekocht en startende vastgoedbeleggers zoeken nu massaal naar alternatieven met minder risico.

Beleggers die langdurig rendement uit hun panden willen halen met minder risico, kunnen beter een huis verhuren volgens de gemeentelijke regels. Zonder overlast van toeristen. Zo biedt Huurwoningdesk Airbnb-verhuurders in Amsterdam die buitenspel zijn gezet, mogelijkheden om alsnog inkomsten te genereren uit hun aangekochte vastgoed. Zonder het risico op overtreding van gemeentelijke regels en boetes die tot in de duizenden euro’s kunnen oplopen.

Dit is mogelijk door te verhuren aan woningzoekenden met een geldig huurcontract in plaats van toeristen. Zo dragen particuliere vastgoedbeleggers een steentje bij aan het terugdringen van de woningnood. Het verhuren via Airbnb is een vorm van woningontrekking. Huurwoningdesk is tegen woningonttrekking, maar voor woningstimulering voor woningzoekenden.

Ex-Airbnb-verhuurders hebben nu online alternatief

Een pand opkopen in Amsterdam en verhuren via Airbnb. Tot voor kort was dit lucratief. Maar met het offensief van de gemeente om Airbnb-verhuur aan banden te leggen, is dit een steeds riskanter businessmodel. Arnhemse Startup Huurwoningdesk stapt in het gat dat Airbnb achterlaat in Amsterdam.