Volledig bijgewerkt · Amsterdamse regels gecontroleerd augustus 2026

Woning verhuren in Amsterdam: de regels van 2026

Laatst gecontroleerd op 17 augustus 2026 · bedragen worden jaarlijks aangepast · bronnen onderaan

Nergens in Nederland is de vraag naar huurwoningen groter dan in Amsterdam, en nergens gelden meer regels voor verhuurders. Wie in 2026 een woning in de hoofdstad wil verhuren, krijgt te maken met de opkoopbescherming (die voor de hele stad geldt), de huisvestingsvergunning voor huurders van sociale huur en middenhuur, het dwingende puntenstelsel met de WOZ-cap, de Wet goed verhuurderschap met het gemeentelijke meldpunt, en aparte regels voor vakantieverhuur en kamerverhuur. Dit artikel zet ze in de juiste volgorde: eerst de vraag of je uberhaupt mag verhuren, dan aan wie, dan voor hoeveel.

Stap 1: mag je deze woning verhuren? De opkoopbescherming

Sinds 1 april 2022 geldt in heel Amsterdam opkoopbescherming. Koop je een woning met een WOZ-waarde tot de gemeentelijke grens, dan mag je die de eerste 4 jaar na de overdracht (gerekend vanaf de inschrijving bij het Kadaster) niet verhuren, behalve met een verhuurvergunning die de gemeente alleen in uitzonderingsgevallen verleent. De WOZ-grens voor 2026 ligt op circa 637.000 euro (2025: 623.000 euro); de gemeente past de grens elk jaar per 1 januari aan. Daarmee valt het merendeel van de Amsterdamse koopwoningen onder de bescherming. Controleer voor een concrete aankoop altijd de actuele grens bij de gemeente Amsterdam.

De gemeente moet een verhuurvergunning verlenen in drie gevallen (landelijk geregeld in de Huisvestingswet):

• verhuur aan familie in de eerste of tweede graad (ouders, kinderen, grootouders, kleinkinderen, broers en zussen);
• tijdelijke verhuur nadat je de woning zelf minimaal 12 maanden hebt bewoond;
• woonruimte die onlosmakelijk hoort bij een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Woningen die al verhuurd waren voor de aankoop vallen buiten de regeling, en boven de WOZ-grens geldt de opkoopbescherming niet. Wil je dus in Amsterdam een woning kopen om te verhuren, dan begint elke berekening bij de WOZ-waarde en de vraag of een van de uitzonderingen op jou van toepassing is.

Stap 2: goed verhuurderschap en het meldpunt

Amsterdam heeft (anders dan bijvoorbeeld Den Haag en Arnhem) geen gebiedsgerichte verhuurvergunning ingevoerd. Maar dat betekent niet dat er niemand meekijkt. De landelijke Wet goed verhuurderschap geldt onverkort: schriftelijk contract, waarborgsom van maximaal 2 maanden kale huur (terugbetalen binnen 14 dagen, of 30 dagen bij verrekening), informatieplicht, alleen werkelijke servicekosten met een jaarlijkse afrekening, en een verbod op discriminatie en intimidatie. Sinds 1 juli 2024 hoort daar ook bij: niet verhuren boven de maximale WWS-huurprijs bij gereguleerde contracten.

Huurders en woningzoekenden kunnen misstanden melden bij het Amsterdamse meldpunt ongewenst verhuurgedrag, en de gemeente handhaaft bestuursrechtelijk: van waarschuwing en dwangsom tot een boete van maximaal 27.500 euro (per 2026), bij herhaling binnen 4 jaar maximaal 110.000 euro, en als uiterste middel de inbeheername van je pand.

Stap 3: aan wie verhuur je? De huisvestingsvergunning

In Amsterdam heeft de huurder van een sociale huurwoning een huisvestingsvergunning nodig, en sinds 1 juli 2025 geldt dat ook voor middenhuurwoningen. Voor jou als verhuurder is dat geen formaliteit: je mag de woning niet verhuren aan iemand zonder die vergunning. De vergunning is gekoppeld aan het adres en de bewoners; bij een nieuwe huurder hoort een nieuwe aanvraag. Voor middenhuur gelden inkomensgrenzen voor de huurder. Wijs je kandidaat-huurder er dus op dat hij de vergunning bij de gemeente aanvraagt voordat het contract ingaat, en bewaar de bevestiging in je dossier.

Stap 4: wat mag je vragen? Puntentelling en de WOZ-cap

Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) is het puntenstelsel (WWS) dwingend voor alle woningen tot en met 186 punten. De grenzen van 2026: tot en met 143 punten is het sociale huur (maximum onder 932,93 euro), van 144 tot en met 186 punten middenhuur (maximaal 1.228,07 euro bij 186 punten), vanaf 187 punten vrije sector. Bij elk nieuw contract ben je verplicht een puntentelling aan de huurder te geven.

Voor Amsterdam is een detail cruciaal: de WOZ-cap. WOZ-waarde levert punten op, en met de Amsterdamse prijzen zou bijna elke woning daarmee in de vrije sector schieten. Daarom mag het WOZ-aandeel maximaal 33 procent van het totale puntenaantal zijn. Zakt een woning door die aftopping onder de 187 punten, dan wordt zij op 186 punten gezet: middenhuur dus, met een maximale kale huur van 1.228,07 euro in 2026. Veel Amsterdamse appartementen die "op gevoel" vrije sector zouden zijn, zitten hierdoor aan een wettelijk maximum. Wie te veel vraagt, riskeert huurverlaging via de Huurcommissie en gemeentelijke handhaving.

Ook de jaarlijkse verhoging is begrensd (2026): middenhuur maximaal 6,1 procent per 1 januari, vrije sector maximaal 4,4 procent per 1 januari, sociale huur maximaal 4,1 procent per 1 juli.

Vakantieverhuur en kamerverhuur: aparte sporen

Wil je aan toeristen verhuren, dan gelden de strengste regels van Nederland: vergunning vakantieverhuur, registratienummer, elke verhuring vooraf melden, maximaal 30 nachten per jaar aan maximaal 4 personen, en sinds 1 april 2026 maximaal 15 nachten in elf buurten in Centrum en De Pijp. Alle details, ook voor de andere steden, staan in ons artikel over een tweede woning verhuren via Airbnb in 2026. Voor kamerverhuur (verhuur aan drie of meer volwassenen die geen huishouden vormen) is in Amsterdam een omzettingsvergunning nodig; ook een bed and breakfast kent een eigen vergunning. Check de actuele voorwaarden op amsterdam.nl voordat je hieraan begint.

Praktisch stappenplan voor verhuren in Amsterdam

1. Check de opkoopbescherming. Ga je kopen om te verhuren: vergelijk de WOZ-waarde met de grens van 2026 (circa 637.000 euro; controleer de actuele grens bij de gemeente) en kijk of een uitzondering geldt.
2. Tel de punten. Bepaal gratis het puntentotaal en de maximale huur, inclusief WOZ-cap. Dat bepaalt ook de waarde bij financiering; zie de verhuurhypotheek-gids.
3. Check het vergunningspoor van je huurder. Sociale huur en middenhuur: de huurder heeft een huisvestingsvergunning nodig voordat het contract ingaat.
4. Stel een goed contract op. Vast contract als norm, de juiste clausules, en de verplichte puntentelling-bijlage: onze generator maakt het contract volgens de regels van 2026.
5. Regel de Wgv-verplichtingen. Informatieplicht, borg maximaal 2 maanden, servicekosten alleen op werkelijke kosten, selectieprocedure zonder discriminatie.
6. Verdiep je verder. Onze complete gids over een huis verhuren loopt het hele proces door, van bezichtiging tot oplevering.

Veelgestelde vragen

Mag ik een woning kopen in Amsterdam en direct verhuren?

Meestal niet. Door de opkoopbescherming mag een gekochte woning met een WOZ-waarde tot circa 637.000 euro (grens 2026) de eerste 4 jaar alleen met vergunning worden verhuurd. Die vergunning krijg je alleen bij de wettelijke uitzonderingen, zoals verhuur aan eerste- of tweedegraads familie of nadat je er zelf minimaal 12 maanden hebt gewoond.

Heb ik in Amsterdam een verhuurvergunning nodig?

Er is geen gebiedsgerichte verhuurvergunning zoals in Den Haag of Arnhem. Wel kan een vergunning nodig zijn vanwege de opkoopbescherming (bij recente aankoop), voor kamerverhuur (omzettingsvergunning), voor een bed and breakfast en voor vakantieverhuur. En je huurder heeft bij sociale huur en middenhuur een huisvestingsvergunning nodig.

Hoeveel huur mag ik vragen in Amsterdam?

Dat bepaalt het puntenstelsel, niet de markt. Tot en met 186 punten geldt een wettelijk maximum (in 2026 hoogstens 1.228,07 euro); daarboven ben je vrij. Door de WOZ-cap komen veel Amsterdamse woningen op precies 186 punten uit. Doe de gratis huurprijscheck om het voor jouw woning te berekenen.

Mag ik mijn Amsterdamse woning via Airbnb verhuren?

Alleen met vergunning en registratienummer, met melding per verhuring, en maximaal 30 nachten per jaar (15 nachten in delen van Centrum en De Pijp sinds 1 april 2026). Zie ons artikel over verhuren via Airbnb.

Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch advies voor jouw specifieke situatie. Gemeentelijke bedragen en gebieden wijzigen; de gemeente Amsterdam is de enige officiele bron voor de actuele grenzen.