Bijgewerkt naar de puntentelling en subsidies van 2026

Energielabel bij verhuur: puntentelling, labelplicht en subsidie

Laatst juridisch gecontroleerd op 19 augustus 2026 · alle bedragen 2026 · bronnen onderaan

Het energielabel is voor verhuurders geen administratieve bijzaak meer. Het label bepaalt een fors deel van je WWS-punten en dus van de maximale huur, er ligt een ontwerpbesluit dat huurwoningen met label E, F of G uiterlijk 1 januari 2029 naar minimaal label D wil brengen, er is subsidie beschikbaar tot € 15.000 per woning, en financiers geven rentekorting bij een goed label. In deze gids staat alles bij elkaar: de puntentabel van 2026, de stand van de labelplicht, de SVOH-voorwaarden, een rekenvoorbeeld van wat verduurzamen oplevert en hoe je een label aanvraagt.

Doe direct de gratis huurprijscheck

Zo telt het energielabel mee in de puntentelling (WWS 2026)

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) waardeert de energieprestatie van een woning op basis van het geldige energielabel. De verschillen zijn groot: tussen label G en label A++++ zit bij een eengezinswoning 77 punten. En omdat het puntentotaal bepaalt of je woning sociale huur, middenhuur of vrije sector is, kan het label letterlijk de sector van je woning bepalen. Dit is de tabel die per 1 januari 2026 geldt (Besluit huurprijzen woonruimte, bijlage I, rubriek 4):

Drie dingen vallen op. Ten eerste: de labels E, F en G leveren geen lage score op maar aftrek. Veel websites noemen voor label E nog "min 4"; de geldende wettekst zegt min 5. Ten tweede: monumenten krijgen geen minpunten. Voor een rijksmonument, gemeentelijk of provinciaal monument met label E, F of G geldt in het WWS gewoon nul punten in deze rubriek. Ten derde: labelverbeteringen tellen zwaar door. Bij een eengezinswoning levert de stap van E naar D 19 punten op, van F naar D 23 punten en van G naar D 29 punten (bij een meergezinswoning: 16, 20 en 26 punten).

Geen geldig label? Dan telt het bouwjaar

Ontbreekt een geldig energielabel, dan waardeert het WWS de energieprestatie op basis van het bouwjaar van de woning, volgens de bouwnormen die toen golden. Dat pakt vrijwel altijd lager uit dan een actueel label, want alle isolatie en installaties die er later in zijn gezet tellen dan niet mee. Heb je ooit verduurzaamd maar is je label verlopen of nooit geregistreerd, dan laat je dus punten en daarmee huur liggen. Oude labels van voor 2021 (NEN 7120) blijven bruikbaar zolang ze geldig zijn.

De labelplicht: minimaal label D per 1 januari 2029

Het kabinet wil dat huurwoningen met energielabel E, F of G uiterlijk op 1 januari 2029 zijn verduurzaamd naar minimaal energielabel D. Technisch wordt de eis vastgelegd als een primair fossiel energiegebruik van maximaal 290 kWh per m2 per jaar, wat overeenkomt met label D of beter.

Wees eerlijk over de status: dit is nog geen definitief recht. Het gaat om een ontwerpbesluit dat op 10 juli 2026 voor de zogeheten voorhang naar de Tweede en Eerste Kamer is gestuurd. Daarna moet de Raad van State nog adviseren; het kabinet streeft ernaar de wijziging eind 2026 op te nemen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De hoofdlijn staat, maar details kunnen nog wijzigen. Wat er nu ligt:

• Geen verhuurverbod. Ook na 1 januari 2029 mag je een woning met label E, F of G aan de zittende huurder blijven verhuren; geen enkel huurcontract eindigt door deze eis. Wel kan de gemeente je aanschrijven om de woning naar minimaal label D te verbeteren.
• Uitzonderingen. Enkele categorieën vallen buiten de eis, zoals monumenten, tijdelijke huurwoningen en kleine vrijstaande huurwoningen.
• Omvang. Volgens de toelichting bij het ontwerpbesluit gaat het om circa 220.000 particuliere huurwoningen met label E, F of G (exclusief monumenten) en ongeveer 115.000 corporatiewoningen.

Voor de planning betekent dit: wie nu een woning met een slecht label verhuurt of wil kopen, moet de verduurzaming naar D in de investeringsbegroting meenemen. Wachten tot het besluit definitief is kan, maar de labels E, F en G kosten je vandaag al WWS-punten en dus huur.

SVOH: subsidie voor verduurzaming en onderhoud

Particuliere en zakelijke verhuurders (geen woningcorporaties) kunnen voor bestaande, verhuurde woningen gebruikmaken van de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) van RVO. De regeling is ruim in kas: van het totale budget van 152 miljoen euro was per 31 juli 2026 nog ruim € 108 miljoen beschikbaar. De kern van de voorwaarden:

• Maximaal € 15.000 subsidie per woning als je ook een duurzame warmteoptie toepast (zoals een warmtepomp of zonneboiler); zonder zo'n warmteoptie is het maximum € 10.000 per woning.
• Subsidie is er voor isolatiemaatregelen en energiezuinige ventilatie, duurzame warmteopties, onderhoudsmaatregelen en maatwerkadvies. Onderhoud is alleen subsidiabel in combinatie met minimaal één energiebesparende maatregel.
• De woning moet een bestaande huurwoning zijn die al verhuurd is voordat de maatregelen starten, geregistreerd in de BAG met een woonfunctie.
• Volgorde: bij subsidies onder de € 25.000 voer je de maatregelen eerst uit en vraag je binnen 24 maanden na uitvoering aan; vanaf € 25.000 vraag je eerst aan en start je daarna.
• Aanvragen kan tot en met 31 december 2029.

De exacte bedragen per maatregel (per m2 isolatie, per installatie) wijzigen geregeld; controleer die bij RVO op de actuele SVOH-pagina voordat je offertes tekent.

Wat kost verduurzamen naar label D en wat levert het op?

De toelichting bij het ontwerpbesluit rekent met de volgende indicatieve investering per woning om naar label D te komen (prijspeil 2024): vanaf label E circa € 8.100, vanaf label F circa € 11.000 en vanaf label G circa € 14.100. In de praktijk gaat het vaak om spouwmuurisolatie, dakisolatie, HR++-glas en kierdichting; de werkelijke kosten hangen sterk af van de woning, dus laat altijd een maatwerkadvies maken (ook dat is SVOH-subsidiabel).

Tegenover die kosten staat een directe opbrengst in het WWS. In de puntprijstabel van 2026 is één punt in het middensegment ongeveer € 6,87 kale huur per maand waard. Een labelsprong van F naar D (23 punten bij een eengezinswoning) verhoogt de maximale huur dus met bijna 158 euro per maand.

Twee kanttekeningen voor een eerlijk beeld. De hogere maximale huur kun je bij een nieuw contract direct vragen; bij een zittende huurder ben je gebonden aan de jaarlijkse maximale huurverhoging, al mag je na woningverbetering een redelijke extra huurverhoging voorstellen. En tilt de labelsprong je woning boven de 186 punten, dan valt hij bij een nieuw contract zelfs in de vrije sector. Reken je eigen situatie exact door met de gratis huurprijscheck: die laat zien wat elk label voor jouw punten en maximale huur betekent.

Energielabel aanvragen: adviseur, kosten en geldigheid

Een energielabel mag alleen worden vastgesteld door een gediplomeerde energieadviseur die volgens de norm NTA 8800 werkt. De adviseur komt langs voor een opname van de woning (reken op 1 tot 2 uur), berekent de energieprestatie en registreert het label in de landelijke database EP-Online. Je kunt daar op ep-online.nl ook gratis controleren welk label je woning nu heeft en tot wanneer het geldig is.

• Geldigheid: een energielabel is 10 jaar geldig vanaf de opnamedatum; de datum "geldig tot" staat op het label.
• Adviseur vinden: zoek een energieadviseur woningbouw via zoekeenenergieadviseur.nl en vraag om het vakpaspoort Centraal Register Techniek (CRT).
• Kosten: er is geen vast tarief. De Rijksoverheid en Milieu Centraal noemen bewust geen standaardbedrag, omdat de prijs afhangt van het woningtype, de grootte en de documenten die je al hebt (zoals bouwtekeningen). Vraag daarom altijd meerdere offertes op.
• Verplicht bij verhuur: bij verkoop en bij nieuwe verhuur moet je een geldig energielabel hebben en aan de koper of huurder beschikbaar stellen. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) handhaaft hierop en kan een bestuurlijke boete opleggen; controleer de actuele boetebedragen bij de ILT.

Tip voor verhuurders die net verduurzaamd hebben: laat direct een nieuw label opnemen. Zolang het oude label geregistreerd staat, telt het WWS met de oude (lagere) waardering.

Labelkorting bij de verhuurhypotheek

Steeds meer financiers van verhuurd vastgoed geven rentekorting bij een goed energielabel, in augustus 2026 oplopend tot 0,35 procentpunt bij de scherpste aanbieder. Andersom wegen labels E, F en G juist negatief mee in de beoordeling, zeker nu de labelplicht eraan komt. Welke aanbieders korting geven en hoe je dat meeneemt in je financiering lees je in de gids over de verhuurhypotheek.

Veelgestelde vragen over het energielabel bij verhuur

Is een energielabel verplicht als ik mijn woning verhuur?

Ja. Bij nieuwe verhuur moet je een geldig energielabel hebben en dit aan de huurder beschikbaar stellen; de ILT kan bij het ontbreken ervan een boete opleggen. Daarnaast kost geen geldig label je punten: het WWS rekent dan met de bouwjaarwaardering, die vrijwel altijd lager uitvalt dan een actueel label.

Moet mijn huurwoning in 2029 echt minimaal label D hebben?

Dat is de bedoeling van het ontwerpbesluit dat sinds 10 juli 2026 bij de Tweede en Eerste Kamer ligt: huurwoningen met label E, F of G moeten uiterlijk 1 januari 2029 naar minimaal label D. Het is nog geen definitief recht en er komt geen verhuurverbod: de zittende huurder mag blijven, maar de gemeente kan je wel aanschrijven om te verduurzamen. Monumenten, tijdelijke huurwoningen en kleine vrijstaande huurwoningen worden uitgezonderd.

Hoeveel extra huur levert een beter energielabel op?

Bij gereguleerde woningen (tot en met 186 punten) direct meetbaar: elke labelstap levert WWS-punten op en elk punt is in 2026 ongeveer 6,87 euro maximale kale huur per maand waard. Van F naar D scheelt bij een eengezinswoning 23 punten, ofwel bijna 158 euro per maand aan maximale huur. Check het exacte effect voor jouw woning met de gratis huurprijscheck.

Bereken wat een beter label jou oplevert

Na de verduurzaming een nieuw contract nodig? Met de huurcontract-generator maak je in een paar minuten een actueel huurcontract met de verplichte puntentelling erbij.