Onderhoud huurwoning: wie betaalt wat?
De wet verdeelt het onderhoud: kleine herstellingen zijn voor de huurder (artikel 7:217 BW en het Besluit kleine herstellingen), al het andere is voor de verhuurder (artikel 7:206 BW). Afwijken ten nadele van de huurder mag niet, ook niet in het contract. Zoek hieronder een klus op.
Bron: Besluit kleine herstellingen (wetten.overheid.nl/BWBR0014931, ongewijzigd sinds 2003) · gecontroleerd op 17 augustus 2026
Kraanleertje of eenvoudig kraanonderdeel vervangen
Gemakkelijk vervangbare onderdelen zonder noemenswaardige kosten zijn voor de huurder. Een complete kraan of leiding vervangen is voor de verhuurder.
Cv ontluchten en bijvullen, opnieuw opstarten na uitval
Eenvoudig onderhoud aan installaties zonder specialistische kennis is voor de huurder. Storing of vervanging van de ketel zelf is voor de verhuurder.
Cv-ketel kapot of aan vervanging toe
Reparatie en vervanging van de verwarmingsinstallatie is verhuurdersonderhoud; geen werkende verwarming is bovendien een gebrek (categorie zeer ernstig bij de Huurcommissie).
Binnen schilderen, witten en behangen
Binnenmuren en plafonds witten, binnenhoutwerk schilderen en zo nodig behangen, inclusief plamuren en opvullen van gaatjes, is voor de huurder.
Buitenschilderwerk
Schilderwerk aan de buitenzijde valt niet onder kleine herstellingen en is voor de verhuurder.
Deurknoppen, sloten, hang- en sluitwerk, sleutels
Gemakkelijk vervangbare onderdelen en gangbaar houden (olien, smeren) zijn voor de huurder. Een klemmende deur door verzakking is voor de verhuurder.
Gebroken ruit
Vervangen van beschadigde ruiten is voor de huurder voor zover het geen noemenswaardige kosten heeft; grote of moeilijk bereikbare ruiten komen op de verhuurder neer. Vaak dekt een glasverzekering dit.
Verstopte afvoer of riool
Schoonhouden en ontstoppen van het binnenriool tot het aansluitpunt is voor de huurder voor zover bereikbaar. Verstopping in het hoofdriool of door een gebrek aan de installatie is voor de verhuurder.
Dakgoot schoonmaken
Voor de huurder voor zover de goot bereikbaar is; een goot op een hoog of moeilijk bereikbaar dak is voor de verhuurder. Reparatie van de goot is altijd verhuurdersonderhoud.
Daklekkage
Reparaties aan dak en constructie zijn voor de verhuurder; lekkage is een gebrek dat na melding verholpen moet worden.
Vocht en schimmel
Bouwkundige vocht- of schimmelproblemen zijn een gebrek en dus voor de verhuurder. Schimmel door onvoldoende ventileren door de huurder is voor de huurder. Documenteer de oorzaak goed.
Tuinonderhoud
Gras maaien, onkruid wieden, heggen knippen en de tuin verzorgd houden is voor de huurder. Grote bomen kappen of een erfafscheiding vervangen valt daarbuiten.
Lampen buiten en in gemeenschappelijke ruimten
Het vervangen van lampen aan de buitenzijde en in gemeenschappelijke ruimten is voor de huurder.
Ventilatiefilters vervangen en roosters schoonhouden
Eenvoudig onderhoud aan ventilatie is voor de huurder; storing aan de installatie zelf is voor de verhuurder.
Schoorsteen vegen
Voor de huurder voor zover de kanalen bereikbaar zijn; bouwkundige reparaties aan de schoorsteen zijn voor de verhuurder.
Ongedierte
Bestrijden van ongedierte is voor de huurder voor zover er geen noemenswaardige kosten zijn en het ongedierte niet door de bouwkundige situatie komt. Structurele plagen door kieren of scheuren zijn voor de verhuurder.
Schakelaars, stopcontacten en deurbel
Vervangen zonder noemenswaardige kosten is voor de huurder; problemen met de elektrische installatie (groepenkast, bedrading) zijn voor de verhuurder.
Meegeleverde apparatuur kapot
Apparatuur die bij de gehuurde woning hoort (inbouwapparatuur) valt onder de verhuurder, tenzij de schade door de huurder komt. Leg in het contract en de inventarislijst vast wat is meegeleverd.
Bevriezing van kranen voorkomen
Voorzieningen treffen tegen bevroren kranen is voor de huurder (buitenkraan aftappen bij vorst).
Constructie, fundering en gevels
Alles wat bouwkundig of constructief is, valt buiten kleine herstellingen en is voor de verhuurder.
Zink- en beerputten en septictanks legen
Het legen van putten staat expliciet in het Besluit kleine herstellingen en is voor de huurder.
Geen resultaat. Twijfel je? De vuistregel: eenvoudig, goedkoop en bereikbaar is voor de huurder; al het andere voor de verhuurder.
De vuistregel
Iets is alleen een kleine herstelling (huurder) als het eenvoudig is, geen noemenswaardige kosten heeft en voor de huurder bereikbaar is zonder specialistische kennis. In alle andere gevallen is het verhuurdersonderhoud. Verhelp gemelde gebreken op tijd: de huurder kan anders via de Huurcommissie tijdelijke huurverlaging afdwingen (bij ernstige gebreken tot slechts 20, 30 of 40 procent van de huurprijs) of zelf herstellen op jouw kosten.