Gemeentegids · geverifieerd bij de gemeente 's-Hertogenbosch, augustus 2026

Woning verhuren in Den Bosch: de regels van 2026

Laatst gecontroleerd op 18 augustus 2026 · bedragen en grenzen rechtstreeks van s-hertogenbosch.nl · bronnen onderaan

's-Hertogenbosch koos in 2022 voor een opvallend brede aanpak: de opkoopbescherming geldt er niet in een paar wijken, maar in de hele gemeente. Wie na 1 juli 2022 een woning koopt met een WOZ-waarde onder de prijsgrens, mag die vier jaar lang niet zomaar verhuren. Op 27 januari 2026 is de regeling verlengd met een aangepaste prijsgrens. Daarnaast regelt de stad kamerverhuur via een omgevingsvergunning met afstandseisen, en gelden er duidelijke regels voor bed and breakfast en vakantieverhuur. Deze gids zet de Bossche regels op een rij, met de landelijke basisregels erbij.

Opkoopbescherming: de hele gemeente, één prijsgrens

De opkoopbescherming geldt sinds 1 juli 2022 voor alle wijken en buurten van de gemeente 's-Hertogenbosch en voor alle woningtypen. Op 27 januari 2026 heeft de gemeenteraad de regeling verlengd en de prijsgrens aangepast: beschermd zijn koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan 332.000 euro op 1 januari 2025 (prijspeil 1 januari 2024). Daarmee valt volgens de gemeente ongeveer 16 procent van de koopwoningvoorraad onder de bescherming. Het verhuurverbod duurt vier jaar, gerekend vanaf de inschrijving van de akte van levering in de openbare registers. Woningen die bij de overdracht al langer dan zes maanden verhuurd waren, vallen buiten de regeling. De gemeentepagina noemt een boete van 21.750 euro voor illegale verhuur en 87.000 euro bij herhaling binnen vier jaar; die bedragen zijn gebaseerd op oudere wettelijke maxima, dus controleer de actuele bedragen bij de gemeente.

De uitzonderingen: wanneer krijg je wel een verhuurvergunning

In drie wettelijke situaties moet de gemeente een vergunning verlenen om toch te mogen verhuren:

• Familie. Verhuur aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad, bijvoorbeeld een woning voor je studerende kind.
• De 12-maandenregel. Heb je de woning na aankoop minstens 1 jaar zelf bewoond, dan kun je een vergunning krijgen om de woning daarna maximaal 12 maanden niet-toeristisch te verhuren, bijvoorbeeld bij een verblijf in het buitenland.
• Bedrijfsruimte. De woonruimte vormt een kadastrale eenheid met een winkel, kantoor of bedrijfsruimte.

Daarnaast zondert de gemeente aankopen door woningcorporaties, de gemeente zelf en gecontracteerde zorgaanbieders uit, en kent de regeling een hardheidsclausule voor bijzondere gevallen. De vergunning is persoons- en situatiegebonden: een nieuwe eigenaar kan hem niet overnemen. De aanvraag kost 120,60 euro (tarief 2023, het laatst gepubliceerde bedrag; controleer de actuele leges bij de gemeente). Let op: ook met vergunning gelden alle landelijke verhuurregels, inclusief de maximale huurprijs bij gereguleerde woningen.

Kamerverhuur: inwoning vrij, verkameren met omgevingsvergunning

Den Bosch regelt kamerverhuur niet via een huisvestingsvergunning maar via het omgevingsplan. Inwoning is vergunningsvrij: je verhuurt maximaal 2 kamers aan maximaal 2 personen, terwijl je zelf hoofdbewoner bent, op het adres ingeschreven staat en minstens 50 procent van de woning zelf gebruikt; elke kamer is minimaal 10 vierkante meter. Wil je een woning zonder hoofdbewoner kamergewijs verhuren, dan heb je een omgevingsvergunning nodig. De beleidsregels woningsplitsing en verkameren (december 2023) staan verkamering toe tot maximaal 4 kamers (meer is maatwerk), met maximaal 1 persoon per kamer, kamers van minimaal 10 vierkante meter en een gezamenlijke woonkamer plus keuken van minimaal 12,5 vierkante meter plus 2 vierkante meter per verhuurde kamer. Voor spreiding geldt een afstandseis van gevel tot gevel: geen minimum in de binnenstad, 30 meter in de wijken rondom de binnenstad en 50 meter in de overige wijken. De leges hangen af van de omgevingsvergunning; een vast bedrag voor 2026 publiceert de gemeente niet op de website, controleer dit bij de gemeente. Bedenk daarbij: kamers zijn landelijk altijd gereguleerd, dus de maximale kamerprijs volgt uit de puntentelling.

Toeristische verhuur: 30 nachten, 6 slaapplaatsen, omgevingsvergunning

Voor een bed and breakfast en voor particuliere vakantieverhuur moet je in Den Bosch een omgevingsvergunning aanvragen; beide activiteiten in één woning krijgen geen vergunning. Bij een B&B mag maximaal 35 procent van het bewoonde oppervlak worden ingericht met maximaal 6 slaapplaatsen, moet je als exploitant hoofdbewoner zijn en er permanent wonen, en mag er geen zelfstandige entree of eigen kookvoorziening zijn. Bij particuliere vakantieverhuur (bijvoorbeeld via Airbnb tijdens je eigen vakantie) moet je hoofdbewoner zijn, mag de woning maximaal 30 nachten per jaar worden aangeboden en mogen maximaal 6 slaapplaatsen tegelijk verhuurd worden. In beide gevallen betaal je toeristenbelasting. Het bredere kader staat in het Logiesbeleid 's-Hertogenbosch 2025-2030, dat ook een maximum stelt aan het aantal B&B's per gebied.

Het meldpunt: hier komen klachten over verhuurders binnen

Elke gemeente heeft sinds 1 januari 2024 een verplicht meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. In Den Bosch melden huurders en woningzoekenden via de pagina goed verhuurderschap op s-hertogenbosch.nl of via het omgevingsloket (073 615 5777) bijvoorbeeld discriminatie, intimidatie, het ontbreken van een schriftelijk contract, een borg van meer dan 2 maanden of onduidelijke servicekosten. Ook een te hoge huurprijs onder de Wet betaalbare huur kan daar gemeld worden; de gemeente controleert dan de puntentelling en kan handhaven met waarschuwingen en bestuurlijke boetes tot 27.500 euro (bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro). Wie contract, borg, servicekosten en huurprijs op orde heeft, heeft van het meldpunt niets te vrezen.

De landelijke basisregels gelden ook in Den Bosch

De Bossche vergunningen zijn een extra laag bovenop de regels die overal gelden. In het kort:

• Puntenstelsel (WWS) is dwingend tot en met 186 punten. Grenzen 2026: sociale huur tot en met 143 punten (onder 932,93 euro), middenhuur 144 tot en met 186 punten (maximaal 1.228,07 euro). Hoe je dat berekent staat in onze gids huurprijs berekenen.
• Vast huurcontract is de norm sinds 1 juli 2024; tijdelijk (maximaal 2 jaar) kan alleen voor acht wettelijke doelgroepen. Zie de gids huurcontract opstellen.
• Borg maximaal 2 maanden kale huur, terugbetalen binnen 14 dagen (30 dagen bij verrekening); schriftelijk contract, informatieplicht en een puntentelling als bijlage zijn verplicht.
• Wgv-boetes: tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro (bedragen per 1 januari 2026). Alle landelijke regels staan in ons overzicht van de verhuurregels 2026.

Stappenplan: verhuren in Den Bosch in 2026

1. Check de opkoopbescherming. Gekocht na 1 juli 2022 met een WOZ-waarde lager dan 332.000 euro op 1 januari 2025? Dan mag je alleen verhuren met een vergunning op grond van een van de uitzonderingen.
2. Check de kamerverhuurregels. Meer dan 2 kamers verhuren of geen hoofdbewoner? Vraag dan de omgevingsvergunning voor verkameren aan en controleer de afstandseis in jouw wijk.
3. Tel de punten. Doe de gratis huurprijscheck: je ziet het segment, de maximale huur en of je huurprijs handhavingsproof is, ook richting het meldpunt.
4. Stel een goed contract op. Onze generator maakt een huurcontract volgens de regels van 2026, inclusief de verplichte puntentelling-bijlage en de Wgv-informatie voor je huurder.
5. Lees de complete gids. Alles van bezichtiging tot oplevering staat in onze gids over een huis verhuren.

Veelgestelde vragen over verhuren in Den Bosch

Geldt de opkoopbescherming in heel Den Bosch?

Ja. Anders dan in veel steden geldt de opkoopbescherming in de hele gemeente 's-Hertogenbosch, voor alle wijken, buurten en woningtypen. Alleen woningen met een WOZ-waarde van 332.000 euro of hoger op 1 januari 2025 vallen erbuiten.

Ik woon zelf in mijn koopwoning. Mag ik die tijdelijk verhuren?

Ja, via de 12-maandenregel: heb je de woning minstens 1 jaar zelf bewoond, dan kun je een vergunning krijgen om maximaal 12 maanden niet-toeristisch te verhuren. Vraag de vergunning aan voordat de huurder erin trekt en let op dat je huurcontract past bij tijdelijke verhuur.

Geldt de opkoopbescherming ook voor woningen die ik voor 1 juli 2022 kocht?

Nee. Woningen die voor 1 juli 2022 in eigendom waren, mag je zonder vergunning (opnieuw) verhuren. Ook woningen die bij de overdracht al langer dan zes maanden verhuurd waren, vallen buiten de regeling. Bij doorverkoop begint voor de nieuwe koper wel een nieuwe termijn.

Hoeveel kamers mag ik verhuren zonder vergunning?

Bij inwoning maximaal 2 kamers aan maximaal 2 personen, zolang je zelf hoofdbewoner bent, ingeschreven staat en minstens 50 procent van de woning zelf gebruikt. Zonder hoofdbewoner heb je altijd een omgevingsvergunning nodig; die gaat tot maximaal 4 kamers en toetst op de afstandseis van 30 of 50 meter.

Mag ik mijn woning via Airbnb verhuren?

Alleen incidenteel: als hoofdbewoner mag je de woning maximaal 30 nachten per jaar aanbieden met maximaal 6 slaapplaatsen, en daarvoor is een omgevingsvergunning nodig. Je betaalt bovendien toeristenbelasting. Jaarrond toeristische verhuur van een woning is niet toegestaan.

Kent Den Bosch ook een gebiedsgerichte verhuurvergunning zoals Arnhem of Den Haag?

Den Bosch stuurt in 2026 vooral via de gemeentebrede opkoopbescherming, de omgevingsvergunning voor verkameren en het meldpunt; een aparte gebiedsgerichte verhuurvergunning op grond van de Wet goed verhuurderschap staat niet op s-hertogenbosch.nl vermeld. Gemeentelijk beleid wijzigt regelmatig; check voor een aankoop altijd de actuele regels op s-hertogenbosch.nl of via (073) 615 51 55.

Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente 's-Hertogenbosch is de officiële bron voor gebiedsaanwijzingen, actuele grenzen en leges.