Gemeentegids · geverifieerd bij de gemeente Enschede, augustus 2026

Woning verhuren in Enschede: de regels van 2026

Laatst gecontroleerd op 18 augustus 2026 · gebieden en bedragen rechtstreeks van enschede.nl · bronnen onderaan

Enschede voerde op 1 januari 2023 opkoopbescherming in: wie in een van de zes aangewezen gebieden een woning koopt met een WOZ-waarde tot 365.000 euro, mag die woning vier jaar lang niet zomaar verhuren. Daarnaast is de stad streng op kamerverhuur: wie een woning door drie of meer personen laat bewonen die samen geen huishouden vormen, heeft een omgevingsvergunning nodig, met leges per kamer. Hospitaverhuur moedigt de gemeente juist aan. Deze gids zet de Enschedese regels op een rij, met de landelijke basisregels erbij.

Opkoopbescherming: de zes gebieden en de WOZ-grens

De opkoopbescherming geldt voor woningen die op of na 1 januari 2023 bij de notaris zijn overgedragen in een van deze zes gebieden: het Binnensingelgebied, Hogeland-Velve, Twekkelerveld-T.H.T., Boswinkel-Stadsveld, Enschede-Noord en Enschede-Zuid. De regeling beschermt de 60 procent goedkoopste woningen in die gebieden; voor 2026 betekent dit een WOZ-waarde tot 365.000 euro. Dat bedrag wordt jaarlijks opnieuw berekend, dus check de actuele grens voor je koopt. Het verhuurverbod duurt vier jaar vanaf de overdracht. De gemeentepagina vermeldt dat de huidige aanwijzing tot 1 januari 2027 van kracht is; of de gemeente de regeling daarna verlengt, controleer je bij de gemeente. Nieuwe woningen jonger dan 3 maanden en woningen die al verhuurd worden vallen buiten de regeling. Wie tegen de regels in verhuurt, riskeert volgens de gemeentepagina een bestuurlijke boete die kan oplopen tot 90.000 euro.

De uitzonderingen: wanneer krijg je wel een verhuurvergunning

In drie situaties kan de gemeente een vergunning verlenen om binnen de vier jaar toch te verhuren:

• Familie. Verhuur aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad, bijvoorbeeld een (groot)ouder die een woning koopt om aan een (klein)kind te verhuren.
• De 12-maandenregel. Je hebt de woning na aankoop minstens 12 maanden zelf bewoond.
• Bedrijfsruimte. De woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

De vergunning vraag je aan via enschede.nl (pagina "Opkoopbescherming"). De leges bedragen 952,10 euro (artikel 3.17 van de Legesverordening 2026). Let op: bij de aanvraag hoort een Bibob-onderzoek, dus voeg het ingevulde Bibob-formulier toe. En ook met zo'n vergunning gelden alle landelijke verhuurregels gewoon, inclusief de maximale huurprijs bij gereguleerde woningen.

Kamerverhuur: omgevingsvergunning vanaf 3 bewoners

Enschede spreekt van kamerverhuur wanneer een woning door ten minste 3 personen wordt bewoond die samen geen huishouden vormen en die keuken, badkamer of toilet delen. Daarvoor is een omgevingsvergunning verplicht, geregeld in het bestemmingsplan Onzelfstandige bewoning Enschede 2022 en de bijbehorende beleidsregel. De gemeente toetst onder meer op spreiding over de stad, kwaliteit en parkeerruimte (Nota Parkeernormen 2025). Alleen panden waar al voor 24 december 2016 kamers werden verhuurd, en waar de kamerverhuur niet langer dan 1 jaar onderbroken is geweest, gelden als bestaande kamerverhuurpanden; die staan op de gemeentelijke kaart van legale kamerverhuurpanden. De leges bedragen in 2026 526,05 euro per te verhuren kamer met een maximum van 10.521,30 euro (artikel 2.34 van de Legesverordening 2026), en je betaalt ook als de aanvraag wordt geweigerd. Bij meer dan 4 verhuurde kamers is bovendien een melding brandveilig gebruik verplicht. Bedenk daarbij: kamers zijn landelijk altijd gereguleerd, dus de maximale kamerprijs volgt uit de puntentelling.

Hospitaverhuur: zonder vergunning een kamer verhuren

Er is een tekort aan kamers in Enschede en daarom moedigt de gemeente hospitaverhuur aan: je verhuurt een deel van de woning waarin je zelf woont en deelt de voorzieningen. Daar is geen vergunning voor nodig. De voorwaarden: de woning is je hoofdverblijf, je verhuurt aan maximaal 1 huishouden, de huurder is 18 jaar of ouder, krijgt een huurcontract, is geen familie of (ex-)partner, en jullie staan allebei op het adres ingeschreven. Bij een huurwoning moet de eigenaar toestemming geven, bij een koopwoning met hypotheek de hypotheekverstrekker.

Toeristische verhuur en toeristenbelasting

Enschede kent geen registratieplicht voor toeristische verhuur zoals Amsterdam of Rotterdam die hebben; op enschede.nl staat geen registratienummer of nachtencriterium vermeld. Wie tegen betaling toeristen laat overnachten, bijvoorbeeld in een bed en breakfast of vakantiewoning, draagt wel toeristenbelasting af: in 2026 3,25 euro per persoon per overnachting (overige verblijven 1,20 euro). Controleer voor structurele toeristische verhuur ook of het omgevingsplan dat op jouw adres toestaat; leg dit voor aan de gemeente.

Het meldpunt: hier komen klachten over verhuurders binnen

Elke gemeente heeft sinds 1 januari 2024 een verplicht meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag; in Enschede heet dat het meldpunt slecht verhuurderschap. Huurders melden digitaal via enschede.nl of stellen vragen via [email protected], bijvoorbeeld over het ontbreken van een schriftelijk contract, een borg van meer dan 2 maanden, discriminatie of intimidatie. Ook een te hoge huurprijs is meldbaar: het puntenstelsel is dwingend voor het lage en middensegment en de gemeente handhaaft daarop, net als op een huurverhoging boven het wettelijke maximum. De gemeente kan optreden met een waarschuwing en bestuurlijke boetes tot 27.500 euro (bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro). Wie contract, borg, servicekosten en huurprijs op orde heeft, heeft van het meldpunt niets te vrezen.

De landelijke basisregels gelden ook in Enschede

De Enschedese vergunningen zijn een extra laag bovenop de regels die overal gelden. In het kort:

• Puntenstelsel (WWS) is dwingend tot en met 186 punten. Grenzen 2026: sociale huur tot en met 143 punten (onder 932,93 euro), middenhuur 144 tot en met 186 punten (maximaal 1.228,07 euro). Hoe je dat berekent staat in onze gids huurprijs berekenen.
• Vast huurcontract is de norm sinds 1 juli 2024; tijdelijk (maximaal 2 jaar) kan alleen voor acht wettelijke doelgroepen. Zie de gids huurcontract opstellen.
• Borg maximaal 2 maanden kale huur, terugbetalen binnen 14 dagen (30 dagen bij verrekening); schriftelijk contract, informatieplicht en een puntentelling als bijlage zijn verplicht.
• Wgv-boetes: tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro (bedragen per 1 januari 2026). Alle landelijke regels staan in ons overzicht van de verhuurregels 2026.

Stappenplan: verhuren in Enschede in 2026

1. Check de opkoopbescherming. Overgedragen op of na 1 januari 2023 in een van de zes gebieden, met een WOZ-waarde tot 365.000 euro? Dan mag je alleen verhuren met een vergunning op grond van een van de uitzonderingen.
2. Check de kamerverhuurregels. Komen er door de verhuur 3 of meer bewoners die geen huishouden vormen? Vraag dan eerst de omgevingsvergunning aan, of kijk of hospitaverhuur past bij jouw situatie.
3. Tel de punten. Doe de gratis huurprijscheck: je ziet het segment, de maximale huur en of je huurprijs handhavingsproof is, ook richting het meldpunt.
4. Stel een goed contract op. Onze generator maakt een huurcontract volgens de regels van 2026, inclusief de verplichte puntentelling-bijlage en de Wgv-informatie voor je huurder.
5. Lees de complete gids. Alles van bezichtiging tot oplevering staat in onze gids over een huis verhuren.

Veelgestelde vragen over verhuren in Enschede

In welke gebieden geldt de opkoopbescherming?

In zes gebieden: het Binnensingelgebied, Hogeland-Velve, Twekkelerveld-T.H.T., Boswinkel-Stadsveld, Enschede-Noord en Enschede-Zuid. Buiten deze gebieden, of boven de WOZ-grens van 365.000 euro (2026), geldt de regeling niet. De precieze begrenzing staat op de kaart bij enschede.nl/opkoopbescherming.

Mag ik in Enschede een woning aan studenten verhuren?

Aan 1 of 2 personen, of aan personen die samen een huishouden vormen, kan dat zonder kamerverhuurvergunning. Zodra 3 of meer bewoners samen geen huishouden vormen, is het kamerverhuur en heb je een omgevingsvergunning nodig; onderzoek voor de aankoop of die vergunning haalbaar is, want de gemeente toetst streng op spreiding en kwaliteit en je betaalt de leges ook bij een afwijzing.

Kent Enschede een gebiedsgerichte verhuurvergunning zoals Arnhem of Den Haag?

Enschede stuurt in 2026 vooral via de opkoopbescherming, de omgevingsvergunning voor kamerverhuur en het meldpunt slecht verhuurderschap; een aparte gebiedsgerichte verhuurvergunning zoals in Arnhem of Den Haag staat niet op enschede.nl vermeld. Gemeentelijk beleid wijzigt regelmatig; check voor een aankoop altijd de actuele regels op enschede.nl of via 14 053.

Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente Enschede is de officiele bron voor gebiedsaanwijzingen, actuele grenzen en leges.