Gemeentegids · geverifieerd bij de gemeente Amstelveen, augustus 2026

Woning verhuren in Amstelveen: de regels van 2026

Laatst gecontroleerd op 18 augustus 2026 · grenzen en bedragen rechtstreeks van amstelveen.nl en de legesverordening · bronnen onderaan

Amstelveen koos net als Haarlem voor een brede aanpak: de opkoopbescherming geldt er sinds 1 juli 2022 niet in een lijstje wijken, maar voor alle woningen in de gemeente met een WOZ-waarde tot 576.000 euro. Daarnaast heeft de stad volledig beleid op toeristische verhuur, met een registratienummer, een vergunning en een meldplicht per overnachting, en is voor woningdelen met 3 of 4 bewoners een vergunning nodig. Deze gids zet de Amstelveense regels op een rij, met de landelijke basisregels erbij.

Opkoopbescherming: de hele gemeente, WOZ-grens 576.000 euro

De opkoopbescherming geldt sinds 1 juli 2022 voor alle woningen in Amstelveen met een WOZ-waarde van 576.000 euro of lager (prijspeil 2026). Je hoeft dus geen wijkenlijst te checken: alleen de WOZ-waarde en de datum van de akte van levering tellen. De regeling geldt als de woning bij de levering onverhuurd was, maximaal 6 maanden verhuurd was of verhuurd was met een verhuurvergunning. Het verhuurverbod duurt vier jaar na de akte van levering; daarna mag je zonder vergunning verhuren. Let op: naast de opkoopbescherming kent Amstelveen bij nieuwbouwkavels ook een aparte zelfbewoningsplicht, waarvoor je een ontheffing bij de gemeente aanvraagt.

De uitzonderingen: wanneer krijg je wel een verhuurvergunning

Als particuliere eigenaar kun je binnen de vier jaar een verhuurvergunning krijgen in twee situaties:

• Familie. Verhuur aan een eerste- of tweedegraads familielid van de eigenaar (ouders, kinderen, broers, zussen, grootouders, kleinkinderen).
• De 12-maandenregel. Heb je vanaf de akte van levering minstens 12 maanden zelf op het adres gewoond, dan kun je de woning daarna maximaal 12 maanden verhuren aan een woningzoekende, bijvoorbeeld bij een verblijf in het buitenland. Toeristische verhuur is dan niet toegestaan.

Voor woningcorporaties en bedrijven gelden aparte gronden, zoals aankoop bij nieuwbouwprojecten, woonruimte die alleen via een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte bereikbaar is, aankoop onder terugkoopplicht of aankoop door of namens de gemeente. Je vraagt de vergunning aan via amstelveen.nl met DigiD, de akte van levering en de WOZ-waarde; de gemeente kan de aanvraag weigeren op grond van de Wet Bibob. De leges bedragen in 2026 250 euro en je krijgt binnen 8 weken reactie. Ook met deze vergunning gelden alle landelijke verhuurregels gewoon, inclusief de maximale huurprijs bij gereguleerde woningen.

Woningdelen: vergunning bij 3 of 4 bewoners, hospita vergunningvrij

Wonen er in je verhuurde woning meer dan 2 en maximaal 4 personen, dan is dat kamergewijze verhuur en heb je een vergunning nodig, aan te vragen via het Omgevingsloket als "afwijken van regels in het omgevingsplan". De eisen: elke bewoner staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen van Amstelveen, elke bewoner heeft een eigen kamer die aan het Besluit bouwwerken leefomgeving voldoet, er is minstens 15 vierkante meter gebruiksoppervlak per bewoner en een gemeenschappelijke woonruimte van minstens 15 vierkante meter. Bij grondgebonden woningen mag binnen een straal van 50 meter geen andere vergunning voor kamergewijze verhuur zijn verleend; per appartementencomplex kan maximaal 10% van de woningen een vergunning krijgen en in complexen met minder dan 10 woningen kan het helemaal niet. Ook gelden de parkeernormen en is kamergewijze verhuur verboden in sociale huurwoningen. Het basistarief voor de omgevingsplanactiviteit is in 2026 250 euro (artikel 2.9 van de legesverordening); de totale leges kunnen per aanvraag verschillen en worden ook bij weigering niet terugbetaald. Woningdelen zonder vergunning wordt aangepakt met een last onder dwangsom, na een waarschuwing als legalisatie mogelijk is. Vergunningvrij blijft hospitaverhuur: je woont zelf in de woning, bewoont minimaal 60% zelf, verhuurt aan maximaal 3 personen naast je eigen huishouden en biedt in het verhuurde deel gemiddeld minimaal 12 vierkante meter per persoon. Hoe dat werkt lees je in onze gids hospitaverhuur. Bedenk daarbij: kamers zijn landelijk altijd gereguleerd, dus de maximale kamerprijs volgt uit de puntentelling.

Vakantieverhuur: registratienummer, vergunning en maximaal 30 nachten

Amstelveen heeft volledig beleid op toeristische verhuur. Wie een B&B begint of de hele woning aan toeristen verhuurt, vraagt een gratis registratienummer aan via VisitorData en daarnaast een verhuurvergunning van 250 euro, geldig in het jaar van verlening tot en met 31 maart van het jaar daarna. Je moet zelf op het adres ingeschreven staan en er wonen, je verhuurt aan maximaal 4 personen per nacht met maximaal 2 slaapplaatsen per kamer, het registratienummer staat in elke advertentie en je betaalt toeristenbelasting per overnachting; een sociale huurwoning aanbieden mag niet. De hele woning verhuren mag maximaal 30 nachten per jaar, en sinds 1 november 2022 meld je elke overnachting vooraf via je account op VisitorData; de gemeente controleert dat actief. Voor een B&B gelden aparte grenzen: maximaal 30% van de woning, maximaal 2 kamers, per kamer maximaal 7 nachten achter elkaar, niet in een schuur of tuinhuis en minimaal 1 parkeerplaats per gastenkamer op eigen terrein. Wie zich niet aan de regels houdt, riskeert een boete. Meer over dit onderwerp lees je in ons artikel over verhuren via Airbnb.

Het meldpunt: hier komen klachten over verhuurders binnen

Elke gemeente heeft sinds 1 januari 2024 een verplicht meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. In Amstelveen is dat belegd bij Stichting !WOON: huurders en woningzoekenden melden er, desgewenst anoniem, bijvoorbeeld discriminatie of intimidatie, onredelijk hoge servicekosten, een borg van meer dan 2 maanden huur of het ontbreken van een schriftelijk huurcontract. Ook een te hoge huurprijs kan er gemeld worden; de gemeente raadt huurders aan eerst zelf een huurprijscheck te doen. !WOON houdt 2 keer per week een spreekuur in Amstelveen en is bereikbaar via [email protected] en 020 523 01 60. De gemeente kan optreden met een waarschuwing, een last onder dwangsom en bestuurlijke boetes tot 27.500 euro (bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro). Een gebiedsgerichte verhuurvergunning zoals in Arnhem of Den Haag heeft Amstelveen in 2026 niet: er is geen verhuurverordening met aangewezen gebieden gepubliceerd op lokaleregelgeving.overheid.nl. Wie contract, borg, servicekosten en huurprijs op orde heeft, heeft van het meldpunt niets te vrezen.

De landelijke basisregels gelden ook in Amstelveen

De Amstelveense vergunningen zijn een extra laag bovenop de regels die overal gelden. In het kort:

• Puntenstelsel (WWS) is dwingend tot en met 186 punten. Grenzen 2026: sociale huur tot en met 143 punten (onder 932,93 euro), middenhuur 144 tot en met 186 punten (maximaal 1.228,07 euro). Hoe je dat berekent staat in onze gids huurprijs berekenen.
• Vast huurcontract is de norm sinds 1 juli 2024; tijdelijk (maximaal 2 jaar) kan alleen voor acht wettelijke doelgroepen. Zie de gids huurcontract opstellen.
• Borg maximaal 2 maanden kale huur, terugbetalen binnen 14 dagen (30 dagen bij verrekening); schriftelijk contract, informatieplicht en een puntentelling als bijlage zijn verplicht.
• Wgv-boetes: tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro (bedragen per 1 januari 2026). Alle landelijke regels staan in ons overzicht van de verhuurregels 2026.

Stappenplan: verhuren in Amstelveen in 2026

1. Check de opkoopbescherming. Akte van levering op of na 1 juli 2022, waar dan ook in Amstelveen, met een WOZ-waarde tot 576.000 euro? Dan mag je alleen verhuren met een vergunning op grond van een van de uitzonderingen.
2. Check de woningdeelregels. Komen er meer dan 2 bewoners, vraag dan de vergunning voor kamergewijze verhuur aan via het Omgevingsloket en controleer de 50 meter-regel en het quotum van je complex.
3. Tel de punten. Doe de gratis huurprijscheck: je ziet het segment, de maximale huur en of je huurprijs handhavingsproof is, ook richting het meldpunt.
4. Stel een goed contract op. Onze generator maakt een huurcontract volgens de regels van 2026, inclusief de verplichte puntentelling-bijlage en de Wgv-informatie voor je huurder.
5. Lees de complete gids. Alles van bezichtiging tot oplevering staat in onze gids over een huis verhuren.

Veelgestelde vragen over verhuren in Amstelveen

Geldt de opkoopbescherming in heel Amstelveen?

Ja. De regeling geldt voor alle woningen in de gemeente met een WOZ-waarde van 576.000 euro of lager (prijspeil 2026) waarvan de akte van levering op of na 1 juli 2022 was. Vier jaar lang mag je dan alleen verhuren met een verhuurvergunning, bijvoorbeeld aan eerste- of tweedegraads familie of via de 12-maandenregel. De aanvraag kost 250 euro.

Hoeveel nachten mag ik mijn woning in Amstelveen aan toeristen verhuren?

De hele woning maximaal 30 nachten per jaar, alleen als je er zelf ingeschreven staat en woont. Je hebt een gratis registratienummer via VisitorData nodig in elke advertentie plus een vergunning van 250 euro, en je meldt elke overnachting vooraf; de gemeente controleert dat actief. Voor een B&B gelden aparte grenzen, zoals maximaal 2 kamers en 30% van de woning.

Wanneer heb ik in Amstelveen een vergunning nodig voor kamerverhuur?

Zodra er meer dan 2 en maximaal 4 personen in de woning wonen. Je vraagt de vergunning aan via het Omgevingsloket en voldoet aan de eisen, waaronder 15 vierkante meter per bewoner en de 50 meter-regel. Vergunningvrij is alleen hospitaverhuur: je woont zelf in de woning, bewoont minimaal 60% zelf en verhuurt aan maximaal 3 personen naast je eigen huishouden.

Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente Amstelveen is de officiele bron voor actuele grenzen, leges en vergunningvoorwaarden.