Gemeentegids · geverifieerd bij de gemeente Dordrecht, augustus 2026

Woning verhuren in Dordrecht: de regels van 2026

Laatst gecontroleerd op 19 augustus 2026 · gebieden en bedragen rechtstreeks van dordrecht.nl · bronnen onderaan

Dordrecht was er vroeg bij: de opkoopbescherming geldt er al voor woningen gekocht na 13 maart 2022, met een WOZ-grens van 470.000 euro. En er komt in 2026 een grote verandering bij: vanaf 1 september 2026 is in zes gebieden een verhuurvergunning op grond van de Wet goed verhuurderschap verplicht, en voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten zelfs in de hele stad. Wie daar nu al verhuurt, moet vóór 1 maart 2027 een vergunning hebben. Deze gids zet de Dordtse regels op een rij, met de landelijke basisregels erbij.

Opkoopbescherming: zelfbewoningsplicht tot 470.000 euro WOZ

Koop je in Dordrecht een woning met een WOZ-waarde tot en met 470.000 euro, dan moet je er als eigenaar zelf in wonen. Deze opkoopbescherming geldt voor woningen die na 13 maart 2022 zijn gekocht, gerekend vanaf de inschrijving van de akte van levering in de openbare registers. Was de woning bij de overdracht al verhuurd en zat de huurder er langer dan zes maanden in, dan heb je geen vergunning nodig: je neemt de woning in verhuurde staat over. Opknappen en daarna verkopen mag, zolang je de woning tussentijds niet verhuurt. De Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid controleert regelmatig of de eigenaar er ook echt woont; de gemeentepagina noemt een boete van maximaal 21.750 euro. Dat bedrag is gebaseerd op een ouder boetemaximum; het wettelijke maximum van de vierde boetecategorie is per 1 januari 2026 verhoogd naar 27.500 euro. Controleer het actuele bedrag bij de gemeente.

De uitzonderingen: wanneer krijg je wel een vergunning

In deze gevallen kun je een vergunning krijgen om binnen de opkoopbescherming toch te verhuren:

• Familie. Verhuur aan een familielid in de eerste of tweede graad: je partner, (schoon)ouders, kinderen, broer of zus, grootouders of kleinkinderen.
• De 12-maandenregel. Je woont al minimaal 1 jaar zelf in de woning en verhuurt die maximaal 12 maanden, bijvoorbeeld bij een verblijf in het buitenland. Daarna ga je er zelf weer minimaal 12 maanden wonen.
• Toeristen, alleen met eigen bewoning. Verhuur aan toeristen kan alleen als je zelf in de woning woont.
• Bedrijfsruimte. De woning is onderdeel van een winkel- of bedrijfspand.

Je vraagt de vergunning online aan met DigiD of eHerkenning en levert onder meer het bewijs van inschrijving bij het Kadaster en het huurcontract aan. De kosten bedragen 537 euro (dordrecht.nl, geraadpleegd augustus 2026) en bij een complete aanvraag beslist de gemeente binnen 8 weken. Wil je kamers verhuren, dan gelden andere regels: de onttrekkingsvergunning hieronder.

Nieuw per 1 september 2026: de verhuurvergunning in zes gebieden

De gemeenteraad stelde op 3 februari 2026 de Verhuurverordening gemeente Dordrecht vast. Vanaf 1 september 2026 heb je een verhuurvergunning goed verhuurderschap nodig als je woonruimte verhuurt in Oud-Krispijn, Nieuw-Krispijn, Wielwijk, Crabbehof, De Staart of de buurt Vogelplein-Aalscholverstraat en omgeving in Reeland. Verhuur je verblijfsruimte aan arbeidsmigranten, bijvoorbeeld een pension of stacaravan, dan geldt de vergunningplicht in heel Dordrecht. Verhuurde je de woonruimte al vóór 1 september 2026, dan moet je vóór 1 maart 2027 een vergunning hebben. Je vraagt één vergunning aan voor al je woonruimtes samen en levert per woonruimte onder meer een geanonimiseerd huurcontract, een onderhoudsplan voor 5 jaar, plattegronden en de uitkomst van de huurprijscheck aan. De gemeente toetst op goed verhuurderschap en kijkt 8 jaar terug naar eerdere boetes of maatregelen; bij een te hoge huurprijs vraagt zij extra informatie. De leges bedragen 525 euro voor de eerste woon- of verblijfsruimte plus 87 euro per extra ruimte in dezelfde aanvraag, ook als de vergunning wordt geweigerd. De vergunning blijft geldig zolang jij de verhuurder bent; verkoop of aankoop geef je binnen 2 weken door.

Kamerverhuur: onttrekkingsvergunning vanaf 3 kamers

Voor kamerverhuur werkt Dordrecht met een onttrekkingsvergunning. Geen vergunning nodig: je woont zelf in de woning en verhuurt maximaal 1 kamer, of je woont zelf op een ander adres en verhuurt maximaal 2 kamers. Verhuur je in één zelfstandige woning meer dan 2 kamers, dan is de onttrekkingsvergunning verplicht. De gemeente kijkt daarbij of er in je straat al kamers verhuurd worden en berekent of er nog kamerverhuur bij mag. Bovendien moet je de verloren woonruimte goedmaken: door vervangende woonruimte in Dordrecht toe te voegen, of door een compensatie van 5.000 euro te betalen. De leges voor de onttrekkingsvergunning bedragen 278 euro; de beslistermijn is 8 weken met maximaal 6 weken verlenging. Ligt het pand in een van de zes vergunningsgebieden, dan komt daar vanaf 1 september 2026 de verhuurvergunning bovenop. En bedenk: kamers zijn landelijk altijd gereguleerd, dus de maximale kamerprijs volgt uit de puntentelling.

Toeristische verhuur en het meldpunt

Voor een bed and breakfast gelden in Dordrecht beleidsregels: je bent zelf bewoner van de woning, er overnachten maximaal 4 personen per keer, de B&B beslaat maximaal 25 procent van het vloeroppervlak en maximaal 50 vierkante meter, niet in een bijgebouw, en je doet jaarlijks aangifte toeristenbelasting. Kun je daar niet aan voldoen, dan is een omgevingsvergunning voor een logiesfunctie nodig. Valt je woning onder de opkoopbescherming, dan mag toeristische verhuur alleen zolang je er zelf woont. Een registratieplicht voor vakantieverhuur zoals in Amsterdam of Zaanstad vermeldt dordrecht.nl niet; controleer dit bij de gemeente als je wilt gaan verhuren aan toeristen. Voor klachten is er het meldpunt ongewenst verhuurgedrag: huurders bespreken het probleem eerst met de verhuurder en mailen daarna naar [email protected]. Gemeld kan worden: intimidatie, een borg van meer dan 2 maanden kale huur, het ontbreken van een schriftelijk contract, onduidelijke servicekosten, verboden kosten zoals bemiddelingskosten of een huurprijs boven het wettelijke maximum. De gemeente kan op grond van de Wet goed verhuurderschap handhaven, tot bestuurlijke boetes aan toe.

De landelijke basisregels gelden ook in Dordrecht

De Dordtse vergunningen zijn een extra laag bovenop de regels die overal gelden. In het kort:

• Puntenstelsel (WWS) is dwingend tot en met 186 punten. Grenzen 2026: sociale huur tot en met 143 punten (onder 932,93 euro), middenhuur 144 tot en met 186 punten (maximaal 1.228,07 euro). Hoe je dat berekent staat in onze gids huurprijs berekenen.
• Vast huurcontract is de norm sinds 1 juli 2024; tijdelijk (maximaal 2 jaar) kan alleen voor acht wettelijke doelgroepen. Zie de gids huurcontract opstellen.
• Borg maximaal 2 maanden kale huur, terugbetalen binnen 14 dagen (30 dagen bij verrekening); schriftelijk contract, informatieplicht en een puntentelling als bijlage zijn verplicht.
• Wgv-boetes: tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro (bedragen per 1 januari 2026). Alle landelijke regels staan in ons overzicht van de verhuurregels 2026.

Stappenplan: verhuren in Dordrecht in 2026

1. Check de opkoopbescherming. Gekocht na 13 maart 2022 met een WOZ-waarde tot en met 470.000 euro? Dan mag je alleen verhuren met een vergunning op grond van een van de uitzonderingen.
2. Check de verhuurvergunning. Ligt je pand in Oud-Krispijn, Nieuw-Krispijn, Wielwijk, Crabbehof, De Staart of het aangewezen deel van Reeland, of verhuur je aan arbeidsmigranten? Regel dan vanaf 1 september 2026 de verhuurvergunning; bestaande verhuur uiterlijk vóór 1 maart 2027.
3. Tel de punten. Doe de gratis huurprijscheck: de uitkomst van een huurprijscheck is straks zelfs een verplichte bijlage bij de vergunningaanvraag, en je ziet meteen of je huurprijs handhavingsproof is.
4. Stel een goed contract op. Onze generator maakt een huurcontract volgens de regels van 2026, inclusief de verplichte puntentelling-bijlage en de Wgv-informatie voor je huurder.
5. Lees de complete gids. Alles van bezichtiging tot oplevering staat in onze gids over een huis verhuren.

Veelgestelde vragen over verhuren in Dordrecht

Voor welke woningen geldt de opkoopbescherming?

Voor woningen met een WOZ-waarde tot en met 470.000 euro die na 13 maart 2022 zijn gekocht. Was de woning bij de overdracht al langer dan zes maanden verhuurd, dan valt die erbuiten en neem je haar in verhuurde staat over. Boven de WOZ-grens geldt de regeling niet.

Ik woon zelf in mijn koopwoning. Mag ik die tijdelijk verhuren?

Ja, met vergunning via de 12-maandenregel: je woont minimaal 1 jaar zelf in de woning, verhuurt daarna maximaal 12 maanden en gaat er vervolgens zelf weer minimaal 12 maanden wonen. Vraag de vergunning aan voordat de huurder erin trekt; de kosten zijn 537 euro.

Wanneer heb ik de nieuwe verhuurvergunning nodig?

Vanaf 1 september 2026 als je woonruimte verhuurt in Oud-Krispijn, Nieuw-Krispijn, Wielwijk, Crabbehof, De Staart of de buurt Vogelplein-Aalscholverstraat en omgeving in Reeland, en in heel Dordrecht als je verblijfsruimte aan arbeidsmigranten verhuurt. Verhuurde je daar al vóór 1 september 2026, dan heb je tot 1 maart 2027 om de vergunning te regelen.

Hoeveel kamers mag ik verhuren zonder vergunning?

Maximaal 1 kamer als je zelf in de woning woont, en maximaal 2 kamers als je zelf op een ander adres woont. Verhuur je meer dan 2 kamers in één zelfstandige woning, dan heb je een onttrekkingsvergunning nodig (278 euro) en moet je de verloren woonruimte compenseren, met vervangende woonruimte of 5.000 euro.

Wat kost de nieuwe verhuurvergunning?

525 euro voor de aanvraag voor 1 woon- of verblijfsruimte, plus 87 euro voor elke extra ruimte in dezelfde aanvraag. Je betaalt deze kosten ook als de vergunning wordt geweigerd. Verhuur je meerdere woonruimtes, dan vraag je één vergunning aan met een overzicht van alle adressen.

Mag ik mijn Dordtse woning aan toeristen verhuren?

Voor een bed and breakfast gelden beleidsregels: je woont er zelf, maximaal 4 personen per keer, maximaal 25 procent van het vloeroppervlak en 50 vierkante meter. Valt de woning onder de opkoopbescherming, dan mag toeristische verhuur alleen zolang je er zelf woont. Een aparte registratieplicht vermeldt dordrecht.nl niet; controleer dit bij de gemeente via 14 078.

Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente Dordrecht is de officiele bron voor gebiedsaanwijzingen, actuele grenzen en leges.