Volledig herschreven · augustus 2026

Tweede huis verhuren: de 10 beginnersfouten van 2026

Laatst gecontroleerd op 17 augustus 2026 · bronnen onderaan

Een tweede huis verhuren kan nog steeds een goede investering zijn. Maar de spelregels zijn sinds 2024 ingrijpend veranderd, en de fouten van nu zijn andere dan die van een paar jaar geleden. Vroeger draaide het om mooie foto's en een goede huurder; nu kan een verkeerde huurprijs of een oud modelcontract je duizenden euro's kosten. Dit zijn de tien beginnersfouten die wij in 2026 het vaakst zien, met bij elke fout hoe je hem voorkomt. De algemene basis vind je in onze gids huis verhuren.

1. Een huurprijs boven het WWS-maximum vragen

De grootste en duurste fout. Sinds de Wet betaalbare huur is het puntenstelsel (WWS) dwingend: woningen tot en met 186 punten hebben een maximale huurprijs, ook als de huurder vrijwillig meer wil betalen. De grenzen per 1 januari 2026: tot en met 143 punten maximaal 932,93 euro (sociale huur), 144 tot en met 186 punten maximaal 1.228,07 euro (middenhuur). Pas vanaf 187 punten ben je vrij in de prijs. De gemeente handhaaft met boetes tot 27.500 euro; bij herhaling binnen 4 jaar kan dat oplopen tot 110.000 euro. En de huurder kan bij de Huurcommissie altijd huurverlaging tot het maximum afdwingen, zo nodig met terugwerkende kracht.

2. Geen puntentelling meegeven bij het contract

Bij elk nieuw huurcontract ben je verplicht de WWS-puntentelling aan de huurder te verstrekken. Veel beginnende verhuurders weten niet eens hoeveel punten hun woning heeft, en dus ook niet in welk segment die valt. Dat is het startpunt van alles: segment, maximale huur en zelfs de financierbaarheid. Doe eerst de gratis puntencheck.

3. Een oud of gratis modelcontract gebruiken

Oude ROZ-modellen en gratis downloads van voor juli 2024 bevatten bedingen die inmiddels ongeldig of zelfs riskant zijn: een generieke einddatum (bestaat niet meer, zie fout 9), een indexeringsclausule boven het wettelijke maximum (wordt van rechtswege afgetopt, art. 7:248 BW) of onderhoudsverplichtingen die op de huurder worden afgewenteld (nietig, art. 7:242 BW). Ook belangrijk: de nieuwe opzeggronden van 2024, zoals verkoop door een particuliere verhuurder of verhuur aan een eerstegraads familielid, werken alleen als ze vooraf in het contract staan. Een oud model mist die. Gebruik een contract volgens de regels van 2026.

4. Geen opnamestaat maken bij de sleuteloverdracht

Zonder beschrijving van de beginstaat werkt de wet tegen je: de huurder wordt dan verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat waarin hij hem oplevert (art. 7:224 lid 2 BW). Schade verhalen wordt dan bijna onmogelijk. Met een gedetailleerde opnamestaat (per ruimte, met gedateerde foto's, meterstanden en handtekeningen) draait de bewijslast om en sta je sterk. Een regel als "in goede staat aanvaard" in het contract is volgens de rechtspraak niet genoeg.

5. Een te hoge borg vragen

De waarborgsom is wettelijk gemaximeerd op 2 maanden kale huur (art. 7:261b BW). Meer vragen is een overtreding van de Wet goed verhuurderschap, waar de gemeente op kan handhaven. Ook de afwikkeling is aan regels gebonden: terugbetalen binnen 14 dagen na het einde van de huur, of binnen 30 dagen als je schade of achterstand verrekent, altijd met een volledige schriftelijke specificatie. Normale slijtage mag je nooit verrekenen.

6. Verhuren zonder toestemming van de bank

Een gewone eigenwoninghypotheek verbiedt verhuur vrijwel altijd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming. Wie stiekem verhuurt, riskeert dat de bank de hele lening direct opeist. Vraag dus eerst toestemming of stap over naar een echte verhuurhypotheek; lees hiervoor onze verhuurhypotheek-gids.

7. De regels van de gemeente negeren

Steeds meer gemeenten hebben opkoopbescherming: een gekochte woning in een aangewezen gebied mag de eerste 4 jaar niet zonder vergunning worden verhuurd (Huisvestingswet). Daarnaast kan lokaal een verhuurvergunning gelden (Wet goed verhuurderschap), bijvoorbeeld in delen van Den Haag en Arnhem, en voor kamerverhuur een omzettingsvergunning. Deze regels verschillen sterk per gemeente en wijzigen vaak per 1 januari of 1 juli. Check ze dus voordat je koopt, niet erna.

8. Een woning met label E, F of G kopen en niets doen

Een slecht energielabel kost je nu al punten in het WWS (E telt min 5, F min 9, G min 15 punten volgens de geldende wettekst) en dus maximale huur. Daar komt bij: het kabinet wil dat verhuurde woningen met label E, F of G uiterlijk 1 januari 2029 minimaal label D hebben. Dat ontwerpbesluit ligt bij de Kamers en is nog geen definitief recht, maar wie nu koopt zonder verduurzamingsplan, koopt een probleem. De SVOH-subsidie dekt tot 15.000 euro aan verduurzaming per huurwoning (rvo.nl, looptijd tot en met 2029).

9. Een tijdelijk contract afspreken zonder wettelijke doelgroep

Het generieke tijdelijke contract van maximaal 2 jaar is per 1 juli 2024 afgeschaft. Tijdelijk verhuren mag alleen nog aan acht wettelijke doelgroepen (onder meer studenten uit het buitenland, wisselwoningen bij renovatie en tweede-kans-contracten). Val je huurder daar niet onder, dan is je "einddatum" waardeloos en heeft de huurder volledige huurbescherming. En ook bij een geldig tijdelijk contract: vergeet je de einddatum schriftelijk aan te zeggen (minimaal 1, maximaal 3 maanden vooraf), dan loopt het contract voor onbepaalde tijd door.

10. Servicekosten innen zonder jaarafrekening

Wie maandelijks een voorschot servicekosten int, moet uiterlijk 30 juni van het volgende jaar een gespecificeerde afrekening sturen op basis van werkelijke kosten (art. 7:259 BW). Geen winstopslag, geen vage bedragen. Doe je dat niet, dan kan de huurder de afrekening tot ruim twee jaar later door de Huurcommissie laten toetsen en betaal je vaak terug. Vanaf 1 januari 2027 worden de regels nog strakker (Wet modernisering servicekosten, limitatieve lijst van 8 posten voor nieuwe contracten).

Veelgestelde vragen

Wat is de duurste beginnersfout bij verhuren in 2026?

Een huurprijs boven het WWS-maximum. Je riskeert een gemeentelijke boete tot 27.500 euro en de huurder kan huurverlaging met terugwerkende kracht afdwingen. Tel dus altijd eerst de punten van je woning.

Is een puntentelling verplicht bij een huurcontract?

Ja. Sinds de Wet betaalbare huur moet je bij elk nieuw contract een WWS-puntentelling aan de huurder verstrekken, ook als de woning in de vrije sector valt.

Kan ik mijn woning zomaar verhuren?

Nee. Check eerst je hypotheekvoorwaarden (toestemming bank), de gemeente (opkoopbescherming, verhuurvergunning) en eventueel de VvE. Daarna bepaal je met de puntentelling je maximale huurprijs en maak je een contract volgens de huidige regels.

Hoeveel borg mag ik vragen in 2026?

Maximaal 2 maanden kale huur. Terugbetalen moet binnen 14 dagen na einde huur, of binnen 30 dagen met schriftelijke specificatie als je verrekent.

Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch advies. Begin met de gratis huurprijscheck, maak daarna je huurcontract volgens de regels van 2026 en gebruik de onderhoudswijzer om te zien welk onderhoud voor wie is.