Voor een prettige en probleemloze verhuur van een verhuurwoning vormt een goed huurcontract een essentiële basis. Zowel voor jou als verhuurder als voor de huurder is het belangrijk dat je afspraken goed en helder vastlegt.

Behalve de huurprijs en huurtermijn dienen vooral ook rechten en plichten van huurder en verhuurder opgenomen te worden. Want voor beide partijen geldt dat een huurcontract zekerheid en houvast biedt, waarmee woningverhuur zorgeloos (ver)huren wordt.

In deze complete gids voor het opstellen van een goed huurcontract zetten we uiteen aan welke eisen je als verhuurder moet voldoen. Maar ook wat je van een huurder mag vragen en wat de wederzijdse verantwoordelijkheden, rechten en plichten zijn. Zodat je samen met de huurder een huurcontract kunt opstellen waarmee je een langdurige en prettige samenwerking tegemoet gaat. Verder leggen wij uit hoe je met Huurwoningdesk een professioneel huurcontact kunt laten opstellen.

1. Is het schriftelijk vastleggen van een huurcontract verplicht?
2. Verplichtingen van de verhuurder
3. Verplichtingen van de huurder
4. Een huurcontract opstellen
5. Voorbeeld huurcontract
6. Een huurcontract opzeggen

Is het schriftelijk vastleggen van een huurcontract verplicht?

Een huurcontract is volgens de Nederlandse wet ‘vormvrij’. Dat houdt in dat een huurcontract ook mondeling gesloten kan worden, mits verhuurder en huurder het eens zijn over de te verhuren woning en de huurprijs.

Je kunt er dus voor kiezen om op basis van die mondelinge overeenkomst de verhuur in te laten gaan. In dat geval kunnen verhuurder en huurder indien nodig altijd een beroep doen op de algemene wetgeving. In het Burgerlijk Wetboek staan namelijk – in een regeling – de algemene rechten en plichten voor huurders en verhuurders beschreven.

“Vraag is echter of dat verstandig is, want in hoeverre zijn de huurder en jijzelf op de hoogte van deze wederzijdse wettelijk rechten en plichten. Daarom is het verstandig – en zelfs aan te raden – om het huurcontract schriftelijk vast te leggen.”

Verplichtingen van de verhuurder

Dat het opstellen van een schriftelijk huurcontract een heleboel gedoe kan voorkomen tijdens of aan het einde van de huurperiode, blijkt wel uit de opsomming van rechten en plichten van verhuurders en huurders. Hieronder vind je in grote lijnen een overzicht van de wettelijke bepalingen zoals die gelden, te beginnen bij die van jou als verhuurder.

De verplichtingen van de verhuurder zijn in het Burgerlijk Wetboek vastgelegd in Boek 7 (artikel 203 tot en met 211). Die verplichtingen zijn:

Het blijvend ter beschikking stellen van het gehuurde (art. 7: 203 BW)

Je bent als verhuurder verplicht de woning ter beschikking van de huurder te stellen en laten gedurende de overeengekomen huurperiode.

Het verrichten van onderhoud (art. 7: 204 BW – art. 7: 211 BW)

Deze verplichting komt erop neer dat je als verhuurder moet zorgen voor tijdig en goed onderhoud van de woning. Daarnaast geldt dit ook voor voorzieningen in de woning waarvan de huurder mag verwachten dat ze werken en gebruikt kunnen worden. Als blijkt dat sprake is van een gebrek, ben je als verhuurder verplicht dit te verhelpen.

In opvolgende artikelen wordt onder andere de verplichting om gebreken op verzoek van de huurder te verhelpen besproken. Ook geldt dit voor gebreken waarvan je voor aanvang van de huurovereenkomst al wist, maar deze hebt verzwegen voor de huurder.

Voorkom discussie met een inspectierapport

Om onenigheid en onduidelijkheid te voorkomen, doe je er goed aan om voorafgaand aan het ingaan van de huurovereenkomst een inspectierapport van de woning te maken. Beschrijf hierin de staat van de woning en alle voorzieningen, eventueel met foto’s verduidelijkt. Laat de huurder dit rapport eveneens ondertekenen zodat beschreven staat in welke staat hij de huurwoning accepteert.

Verplichtingen van de huurder

Tegenover de bepalingen waaraan jij als verhuurder moet voldoen, staat onderstaande lijst met verplichtingen voor de huurder. De verplichtingen van de huurder zijn in het Burgerlijk Wetboek vastgelegd in Boek 7 (artikel 212 tot en met 225). Die verplichtingen zijn:

Het voldoen van de tegenprestatie (art. 7: 212 BW)

De huurder is verplicht om de afgesproken tegenprestatie (vaak de maandelijkse huur) te voldoen. Meestal wordt deze aan het begin van de maand betaald. Als een huurder niet betaalt, dan is hij in gebreke en mag je als verhuurder rechtsmaatregelen nemen.

Goed huurdersgedrag (art. 7: 213 BW)

De huurder dient de huurwoning netjes en behoorlijk te gebruiken. De huurder is slechts bevoegd tot het gebruik dat is overeengekomen (art. 7: 214 BW)De huurder mag het gehuurde alleen gebruiken zoals in de overeenkomst is bepaald. In het geval van een woning, mag de huurder er dus alleen wonen en geen andere (commerciële) activiteiten ontplooien.

Het klusrecht van de huurder (art. 7: 215 BW)

De huurder mag ongevraagd veranderingen aanbrengen in de huurwoning, mits deze zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden aan het einde van de huurperiode. Om onduidelijkheid hierover te voorkomen is het raadzaam om in de huurovereenkomst vast te leggen welke veranderingen volgens verhuurder niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden.

Ongedaan maken van de veranderingen en onrechtvaardige verrijking (art. 7: 216 BW)

De huurder heeft het recht om (door hemzelf aangebrachte) veranderingen te verwijderen bij vertrek uit de woning. De huurwoning moet daarbij wel in een toestand worden gebracht die redelijkerwijs overeenkomst met de oorspronkelijke staat bij aanvang van de huurperiode.

Kleine herstellingen (art. 7: 217 BW)

De huurder is verplicht kleine herstellingen te verrichten. Welke kleine herstellingen dit zijn, staat beschreven in artikel 7:240 BW in het ‘Besluit Kleine Herstellingen’.

Een aantal voorbeelden uit het ‘Besluit Kleine Herstellingen’:

• het schilderen van binnenmuren en plafonds
• het schuren en opvullen van gaatjes en scheuren in muren
• het vastzetten van loszittende onderdelen van de woning (deurklinkers, de bel, stopcontacten)
• het regelmatig verwijderen van zwerfvuil

Schade aan het gehuurde (art. 7: 218 BW)

De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde woning, die door zijn toedoen is ontstaan.

Aansprakelijkheid huurder voor gedragingen van derden (art. 7: 219 BW)

De huurder is aansprakelijk voor de gedragingen van derden die met zijn goedkeuren gebruikmaken van de huurwoning.

Gedoogplicht bij onderhoud en renovatie (art. 7: 220 BW)

Deze regeling is bedoeld om de verhuurder sneller en beter in staat te stellen om renovatie- of dringende werkzaamheden in de huurwoning uit te (laten) voeren. De huurder moet deze werkzaamheden in veel gevallen toestaan.

Onderverhuur (art. 7: 221 BW)

In de huidige regelgeving is onderverhuur door de huurder toegestaan. Alleen als het aannemelijk is dat de huurder weet dat de verhuurder bezwaren heeft, mag het niet. Indien gewenst is het dus goed om een verbod op onderverhuur specifiek in het huurcontract op te nemen.

Kennisgeving door huurder (art. 7: 222 BW)

De huurder is verplicht om bij gebreken en feitelijke of rechtsstoornis door derden daarvan direct melding te maken bij de verhuurder.

Bezichtiging (art. 7: 223 BW)

De huurder is verplicht om mee te werken aan bezichtigingen voor eventuele verkoop of verhuur na afloop van de huurperiode.

Oplevering (art. 7: 224 BW)

Aan het einde van de huurperiode is de huurder verplicht de huurwoning weer aan de verhuurder ter beschikking te stellen. Hij dient de woning op te leveren in dezelfde staat als waarin hij die bij aanvang ter beschikking heeft gekregen.

Retentie (art. 7: 217 BW)

Indien de huurder de huurwoning niet tijdig verlaat, heb je als verhuurder recht op schadevergoeding, die de huurder moet betalen. De hoogte daarvan bedraagt in principe de contractuele maandhuur.

Conclusie verplichtingen verhuurder en huurder

Zoals je ziet, zijn aan het verhuren van een tweede woning veel – en vaak ingewikkelde – huis verhuren regels en bepalingen gebonden. Hoe beter je die aan het begin van de verhuurperiode omschrijft en vastlegt in de huurovereenkomst, hoe meer vreugde en langdurig plezier je haalt uit die verhuur.

Door samen met de huurder heldere en duidelijke afspraken vast te leggen, weten beide partijen op ieder moment waar ze aan toe zijn en kan je zorgeloos je huis verhuren. Goed voor een duurzame en prettige relatie met de huurder en een stabiele basis voor een vlekkeloze samenwerking. 

Een huurcontract laten opstellen

“Een goed huurcontract is zorgeloos verhuren”

Binnen 48 uur een huurcontract

Huurwoningdesk biedt een huurcontracten service aan. Binnen 48 uur een huurcontract voor je beleggingspand.

Sinds onze oprichting zorgen we ervoor dat particuliere vastgoedbeleggers een huurcontract kunnen laten opstellen voor een vaste prijs, zonder onverwachte kosten.

Huurcontracten laten opstellen gaat eenvoudig en snel via de intuïtieve online intake van Huurwoningdesk. Na de online intake krijg je geheel kosteloos een concept huurcontract toegestuurd. Vervolgens heb je onbeperkt aanpassingsrondes en kan je een huurcontract consult inplannen om al je vragen telefonisch te stellen. 

Start de online huurcontract intake

Eerlijk en transparant

Wie kiest voor Huurwoningdesk kan rekenen op betrouwbare en persoonlijke service, maximaal rendement en transparante communicatie. Zo streven we naar een duurzame en verantwoorde verhuursector. Voor zowel verhuurders als huurders.

Zorgeloos verhuren

Particuliere verhuur is jarenlang onnodig complex gemaakt. Onze missie: de business van particuliere vastgoedbeleggers eenvoudig maken. Zodat zij zelfstandig, veilig en 100% online hun panden kunnen beheren en meer tijd overhouden voor dat wat er écht toe doet.

Nu huurcontract laten opstellen

3 stappen naar een professioneel huurcontract

1. Start de online huurcontract intake

De online huurcontract intake duurt ongeveer 7 minuten. Wij gaan vervolgens direct voor je aan de slag en leveren het concept huurcontract altijd binnen 48 uur. Geheel kosteloos, in je mailbox.

2. Plan een huurcontract consult in waar je al je vragen telefonisch kan stellen

Plan eenvoudig een telefonisch huurcontract consult in. Hier nemen wij samen het concept huurcontract door en kan je al je vragen stellen. 

3. Definitief huurcontract

Aan de hand van ons telefonisch gesprek maken wij samen het huurcontract definitief.

Onderwerpen in het huurcontract

1. Gegevens partijen

2. Gegevens verhuurder

3. Gegevens huurder

4. Gegevens van de woonruimte

5. Duur van de huurovereenkomst (Huurcontract bepaalde tijd of huurcontract onbepaalde tijd)

6. Gegevens huurprijs en servicekosten (Betalingswijze en bankgegevens)

7. De waarborgsom invullen

8. Gegevens van de beheerder

9. De boetebepaling invullen

Voorbeeld huurcontract

Hieronder is een voorbeeld huurcontract gemaakt door Jwan van Huurwoningdesk weergegeven. Wil je een huurcontract laten opstellen? Start de online intake. 

“De algemene juridische en wettelijke bepalingen zijn in de overeenkomst opgenomen, zo weet je als verhuurder en huurder zeker dat je ook wettelijk gezien waterdichte afspraken maakt.”

Download volledig voorbeeld huurcontract

Een huurcontract opzeggen

Bij het aangaan van een huurcontract ga je er van uit dat de samenwerking met de huurder soepel en zonder problemen verloopt. Als die problemen er wel komen – en zelfs een blijvend karakter hebben – kun je in het uiterste geval tot het opzeggen van het huurcontract overgaan. Daarbij moet je als verhuurder wel bepaalde regels in acht nemen, net als de huurder overigens.

Ook bepaalt het type huurcontract of, hoe en wanneer je die mag opzeggen. Zo gelden voor huurcontracten voor onbepaalde tijd andere regels dan voor een huurcontract voor bepaalde tijd. En ook voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes gelden andere regels om op te zeggen.

Een huurcontract voor onbepaalde tijd opzeggen kan dus niet zomaar. Zowel voor jou als verhuurder als de huurder gelden regels voor een rechtsgeldige opzegging. Huurders moeten de huur per brief of e-mail opzeggen. Als verhuurder moet je de huur minimaal 3 maanden van tevoren per brief of e-mail opzeggen.

Als je als verhuurder het huurcontract per e-mail opzegt, stuur die opzegging dan ook in de CC naar jezelf. Op die manier kun je – indien nodig – altijd bewijzen dat je het huurcontract tijdig hebt opgezegd.                      

Regels en opzegtermijn huurcontract voor de verhuurder

Voor jou als verhuurder gelden bovendien de volgende regels:

• Je moet de huur per brief of e-mail opzeggen.
• Let op: als er medehuurders zijn, dan moeten zij ieder afzonderlijk een brief of e-mail ontvangen.
• Je vraagt in de brief of e-mail om binnen 6 weken schriftelijk te laten weten of de huurder, en eventuele medehuurders, akkoord gaat met de huuropzegging. Het huurcontract wordt pas beëindigd als de huurder, en eventuele medehuurder(s), schriftelijk instemt met de huuropzegging. Stemt de huurder niet in, dan kun je na 6 weken naar de rechter gaan. De rechter doet een uitspraak over de rechtmatigheid van de opzegging en geeft eventueel een datum voor ontruiming van de woning.
• Huurcontract voor onbepaalde tijd: Een huurcontract voor onbepaalde tijd opzeggen kan niet zomaar. In de brief of e-mail moet een wettelijke reden voor opzegging van de huur staan. Bijvoorbeeld een betalingsachterstand of het herhaaldelijk zorgen voor overlast door de huurder.
• Huurcontract voor bepaalde tijd: Een huurcontract voor bepaalde tijd kun je niet tussentijds opzeggen. Daarnaast is het bij huurcontracten voor bepaalde tijd verplicht om niet eerder dan drie maanden en uiterlijk één maand voor het aflopen van het contract een ‘niet-verleng-notificatie’ te sturen. De opzegtermijn wordt voor de particuliere verhuurder vermeerderd met één maand voor ieder jaar dat de huurder bij je huurt tot een maximum van zes maanden. Doe jij dit niet, dan ontstaat automatisch een overeenkomst voor onbepaalde tijd. In onderstaand schema zie je een overzicht van de termijn waarmee je rekening moet houden:

Regels en opzegtermijn huurcontract voor de huurder

Voor de huurder gelden de volgende regels:

• De huurder mag de huur tussentijds opzeggen. De opzegtermijn voor de huurder hangt af van wanneer de huurder betaalt. Betaalt je huurder de huur per maand? Dan is de opzegtermijn van de huurder ook een maand. Wel geldt er een minimum van 1 maand van tevoren.
• De huurder moet de huur per per brief of e-mail opzeggen. Hiervoor hoeft de huurder geen reden op te geven.
• De opzegtermijn voor de huurder is van toepassing op huurcontracten voor bepaalde tijd en onbepaalde tijd.

Huurcontract digitaal ondertekenen

Uit een onderzoek van ING naar technologie in de vastgoedsector blijkt op basis van 24.000 respondenten dat slechts 2 procent van de consumenten hun koop of huurcontract digitaal ondertekende. 

 

Aan de slag

Gefeliciteerd! Je weet nu alles over het opstellen van een huurcontract. Welke rechten en plichten van de huurder en verhuurder er in horen te staan en waarom het aan te bevelen is de afspraken schriftelijk vast te leggen. Je weet ook dat Huurwoningdessk een juridisch waterdicht huurcontract voor je kan opstellen. Huurwoningdesk is specialist in huurcontracten. Wat is een meal prep maaltijd? Meal prep bestellen.